No ano de 1972, entre os dias 27 de novembro a 2 de dezembro, realizou-se em Buenos Aires, Argentina, o I Congresso Internacional de Direito Registral, onde foram aprovadas as conclusões sobre a então chamada mecanização do registro. Elvino Silva filho, ao lado de Oscar A. Salas Marrero (Costa Rica), Fernando Muñoz Carinanos (Espanha), Francisco Vazquez Fernandes (México), Iván Escobar Fórnos (Nicarágua) e Raúl R. Garcia Coni (Argentina), redigiram as conclusões da Comissão III, encarregada de discutir e aprovar seus termos.

COMISSÃO III. – CONCLUSÕES PROPOSTAS PELA COMISSÃO.

I) A mecanização – meios instrumentais simples – deve estar sempre subordinada aos princípios substantivos e aos propósitos essenciais do sistema de registro.

II) O grau de mecanização a ser alcançado também é condicionado pelas peculiaridades legais e pelas circunstâncias geopolíticas e socioeconômicas de cada país.

III) Os órgãos competentes de cada país, neste particular campo de direito, estudarão e implementarão, nos Registros da Propriedade, as modernas técnicas de racionalização do trabalho administrativo e mecanização.

IV) Considerando a natureza jurídica da registração, seus fins de autenticação dimanam unicamente do processo documentário, cuja elaboração é exclusiva de quem expede o documento inscritível de um lado e, por outro, de quem, no exercício da função registral, redige e prática assento. Do exposto, resulta que não é suficiente, do ponto de vista do seu valor legal, o simples armazenamento de informações em um suporte material como o cibernético, senão que é indispensável, em contraste, a constância formal, redigida e firmada pelo registrador.

V) A mecanização não pode limitar o nascimento de novas figuras jurídicas que devem ter acesso ao Registro ou obrigar o uso de modelos para contratação.

VI) Deve adotar-se como base para o registo da unidade imobiliária e sua manifestação formal por meio do fólio ou ficha real que facilita a vinculação com o cadastro e o uso de procedimentos técnicos de registração compatíveis com a segurança jurídica e de celeridade que reclama o tráfego [jurídico] contemporâneo.

VII) Não devem ser incluído no fólio real, atos ou cláusulas de conteúdo puramente pessoal ou que não tenham transcendência real, sem prejuízo de sua correlação com assentos que são praticados separadamente.

VIII) Considera-se aconselhável utilizar a técnica de fólios móveis como elemento de suporte do registro em substituição a livros encadernados ou protocolos.

IX) O acesso às informações registradas devem se dar por meio de índices auxiliares mecanizados e atualizados de bens e pessoas a permitir a sua localização tanto pelos dados identificadores do imóvel como pelo nome do titular do direito inscrito.

X) Recomenda-se o uso de microfilmagem e, em geral, de qualquer procedimento de segurança a fim de facilitar a reconstrução total ou parcial do Registro e a conservação de documentos e livros antigos que devam ser arquivados.

XI) A legislação que disponha sobre o funcionamento dos Registros deverá prever os seguintes aspectos fundamentais:

a) requisitos e condições pessoais dos registradores que assegurem a sua formação ética, jurídica e técnica para o exercício das suas funções, incluindo a exigência de título universitário que o habilite para o desempenho de atividades e funções jurídicas e acesso ao cargo mediante um adequado sistema de concursos públicos e avaliação de antecedentes, além da inamovibilidade garantida enquanto perdurar sua boa conduta.

b) Os recursos econômicos e financeiros dos cartórios e sua administração autárquica, mediante taxas, emolumentos ou honorários que permitam o cumprimento de suas finalidades específicas, com pessoal devidamente remunerado.

XII) Recomenda-se a realização de cursos e seminários sobre Direito Registral e Técnica de Registro para o pessoal de registro.

XIII) É necessário estabelecer normas legais que regulem o relacionamento entre registos imobiliários e organismos cadastrais que preservem suas respectivas autonomias funcionais, que estabeleçam a devida coordenação e eliminem subordinações e interdependências.

XIV) As modernas técnicas de registro devem ser usadas como um meio de assegurar não somente os legítimos direitos privados e a segurança e agilidade do tráfego jurídico-imobiliário, mas também a efetiva função social da propriedade e a melhor distribuição da riqueza, a factibilidade de programas massivos de titulação de terras, estatísticas que proporcionem aos governos o conhecimento da realidade imobiliária e sejam úteis para o planejamento econômico e provejam um controle adequado do cumprimento das leis de interesse social relacionadas à riqueza imobiliária. (tradução: SJ).

PRIMER CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL

27 de noviembre al 2 de diciembre de 1972

CARTA DE BUENOS AIRES

Considerando:

Que en tanto el desarrollo comparativo registral permita formulación universal de sus principios, conviene adoptar expresiones que aunque no coincidan con textos positivos de las legislaciones, sean admitidas por la Doctrina;

Que la delegación de España ha contribuido eficazmente en la preparación del presente documento que, a su propuesta, se llamará “CARTA DE BUENOS AIRES”, cuyo texto ha sido examinado, discutido y aprobado por las demás delegaciones concurrentes, y

Que las delegaciones asistentes, en su mayoría herederas de la estirpe hispana y de sus valiosas instituciones jurídicas, reconocen en ese gesto un nuevo aporte de la ciencia e hidalguía española.

Por tanto,

EL PRIMER CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL BAJO LA DENOMINACION DE “CARTA DE BUENOS AIRES”,

DECLARA:

I

El Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios propios, de derecho público y privado, que coexisten y funcionan armónicamente, constituyendo una disciplina independiente de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.

II

Los principios del derecho registral son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan las pautas en la solución de los problemas jurídicos planteados en el derecho positivo.

III

Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter Jurídico, son instituciones específicas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares, para consolidar la seguridad jurídica, facilitar el tráfico, garantizar el crédito y el cumplimiento de la función social que tiene la propriedad, compatible con la libertad, el progreso y el desarrollo de los pueblos.

IV

En el estado actual de la ciencia y técnica jurídicas, los registros inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles, los gravámenes que los afectan y las medidas que limiten o condicionen su libre disponibilidad, sin perjuicio del distinto valor y alcance que se asigne a la inscripción dentro de las modalidades de las legislaciones.

V

El principio de inscripción es común a todos los sistemas registrales y su base fundamental, del cual derivan sus efectos, tipificación y características.

VI

La legislación relativa a la constitución, adquisición, transmisión, modificación, extinción de derechos reales sobre inmuebles o cualquiera otra situación jurídica, debe procurar la protección tanto del interés del titular como la seguridad del tráfico jurídico y, además, coadyuvar con la efectiva realización de los planes de desarrollo económico y social, todo ello a tenor de la idiosincrasia de cada país.

VII

Los medios adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que la legislación prevea los siguientes aspectos fundamentales:

a) Que en todo acto o negocio jurídico inscribible intervengan siempre profesionales especializados, pues su particular preparación les permitirá examinar con espíritu crítico y valorativo el conjunto inescindible de hechos, actos, negocios y titularidades que siempre se presentan como necesarios para alcanzar estos resultados.

b) Que todo acto o negocio inscribible es necesario que se formalice en documento auténtico, garantizándose de esta manera la legitimidad, legalidad y certeza del derecho.

VIII

La registración de los derechos y situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser obligatoria.

IX

La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por el Registrador quien ejercita una función inexcusable.

X

Debe adoptarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal, a través del folio o ficha real, para la aplicación del principio de determinación y la conveniente vinculación con el régimen catastral.

La utilización de la unidad inmueble sustenta la vigencia íntegra de los principios de especialidad y tracto sucesivo.

XI

La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el Registro.

El rango de los derechos compatibles en tanto no afecte el orden público, puede ser objeto de negocios jurídicos, como la reserva, permuta o proposición.

XII

Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscripto, de modo tal que el registro contendrá el historial completo de los bienes. El tracto sucesivo puede ser abreviado o comprimido.

XIII

Los asientos de los registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia.

XIV

El registro se presume exacto e íntegro, tanto cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extinción, mientras por sentencia firme inscripta no se declare lo contrario.

XV

Se presume que el derecho inscripto existe y corresponde a su titular quien se halla exonerado de la carga de la prueba.

XVI

La presunción legitimadora del Registro para el que adquiera de buena fe y a título oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible. Ha de asegurarse la debida reparación del interés legítimo perjudicado.

XVII

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro.

XVIII

La titularidad y la libertad de cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles se acreditará por certificación del Registro expedida conforme a las leyes, la cual gozará de la virtualidad necesaria en todos los países en tanto sea compatible con las legislaciones nacionales.

XIX

Los Estados deben evitar la sanción o derogar la vigencia de normas que restrinjan, limiten o demoren la registración, sin perjuicio de arbitrar los medios idóneos para garantizar el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y tributarias.

Buenos Aires, 2 de diciembre de 1972.

Rubricado por las delegaciones de Alemania, Argentina, Bélgica, Brasil, Canadá, Costa Rica, Ecuador, España, Francia, Grecia, Honduras, Italia, Nicaragua, México, Paraguay, Perú, Puerto Rico, República Dominicana, Suiza, Uruguay y Venezuela.

Em relação a mecanização dos registros, foram fixadas e aprovadas as seguintes conclusões:

COMISION III. – DESPACHO PROPUESTO POR LA COMISION. –

I) La mecanización – simple medio instrumental -, debe estar siempre subordinada a los principios sustantivos y finalidades esenciales del sistema registral.

II) El grado que precisa alcanzar la mecanización está, además, condicionado a las peculiaridades jurídicas y a las circunstancias geopolíticas y socioeconómicas de cada país.

III) Los organismos competentes de cada país en este particular campo del derecho, estudiarán e implantarán en los Registros de la propriedad las modernas técnicas de racionalización del trabajo administrativo y de mecanización.

IV) Teniendo en consideración el carácter jurídico de la registración, su fehaciencia sólo emana del proceso documental, cuya elaboración es exclusiva de quien expide el documento inscribible por una parte y por otra, de quien en ejercicio de la función registral, redacta y practica el asiento.

De lo expuesto resulta que no es suficiente, desde el punto de vista de su valor jurídico, el mero almacenamiento de información en un soporte material como es el cibernético, sino que es indispensable, como contrapartida, la constancia documental formal, redactada y firmada por el registrador.

V) La mecanización no puede limitar el nacimiento de nuevas figuras jurídicas que deban tener acceso al Registro ni obligar a la utilización de modelos para la contratación.

VI) Debe adoptarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal por medio del folio o ficha real, se facilita la vinculación con el catastro y el uso de procedimientos técnicos de la registración compatibles con la seguridad jurídica y la celebridad que reclama el tráfico contemporáneo.

VII) No deben incluirse en el folio real, actos o cláusulas de contenido puramente personal o que no tengan transcendencia real, sin perjuicio de su correlación con asientos que se lleven por separado.

VIII) Se estima aconsejable la utilización de la técnica de fichas hojas móviles como elemento soporte de la registración, en reemplazo de libros encuadernados o protocolos.

IX) El acceso a la información registrada debe facilitarse por medio de índices auxiliares mecanizados y actualizados de fincas y de personas que permitan localizarla tanto por los datos identificatorios del inmueble como por el nombre del titular del derecho inscrito.

X) Se aconseja el uso de la microfilmación y en general cualquier procedimiento de seguridad, para facilitar la reconstrucción total o parcial del Registro y la conservación de los documentos y libros antiguos que deban archivarse.

XI) La legislación que regale el funcionamiento de los Registros debe prever los siguientes aspectos fundamentales:

a) Requisitos y condiciones personales de los registradores que aseguren su formación ética, jurídica y técnica en el ejercicio de sus funciones, incluyendo la exigencia de título universitario habilitante para el desempeño de profesiones jurídicas y el acceso al cargo mediante un adecuado régimen de concursos de antecedentes y oposición, debiendo asimismo garantizárseles su inamovilidad mientras dure su buena conducta.

b) Los recursos económicos y financieros de las oficinas del Registro y su administración autárquica mediante las tasas, aranceles o honorarios que posibiliten el cumplimiento de sus fines específicos, con personal debidamente remunerado.

XII) Se recomienda la realización de cursos y seminarios de Derecho y Técnica Registral para personal del Registro.

XIII) Es necesario establecer normas legales que regulen la vinculación entre los Registros inmobiliarios y los organismos catastrales, preserven sus respectivas autonomías funcionales, establezcan su debida coordinación y eliminen sus subordinaciones e interdependencias.

XIV) Las modernas técnicas registrales deben usarse como medio de asegurar no sólo los legítimos derechos privados y la seguridad y agilidad del tráfico inmobiliario, sino también la efectiva función social de la propiedad y la mejor distribución de la riqueza, la factibilidad de los programas masivos de titulación de tierras, las estadísticas que proporcionen a los Gobiernos el conocimiento de la realidad inmobiliaria y sean útiles a la planificación económica y provean un control adecuado del cumplimiento de las leyes de interés social referentes a la riqueza inmobiliaria.

Fonte: ASJESP, Vol. 95, set./dez. 1972, pp. 20 et Seq. Tradução de Sérgio Jacomino