Multipropriedade – time-sharing é direito real?

O STJ enfrentou caso original e muito interessante e procurou responder às seguintes questões: o contrato de time-sharing (multipropriedade) possui natureza jurídica de direito real ou de direito pessoal? qual a sua influência no ato de penhora?

O tema é especialmente interessante porque no eixo dos debates se acha a chamada taxatividade dos direitos reais, princípio confrontado com o da liberdade das convenções, que admite, na categoria dos direitos reais, “não somente os enumerados na lei, senão também todos os que possam resultar das convenções que importem em decomposição do domínio e possam por sua vez formar direitos reais distintos, sem ofensa à ordem pública” (Carvalho Santos, citado no aresto).

No caso concreto, o imóvel figurava na titularidade de um empreendedor, que concedeu e organizou  a utilização periódica do bem, com a prerrogativa de representar os titulares do contrato de time-sharing. O direito dos adquirentes seria de caráter meramente pessoal, sujeitando-se a extenso rol de preceitos obrigacionais previstos em convenção ou regulamento interno e que deveriam ser respeitados a fim de possibilitar a fruição do bem.

Disse o ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA:

“Trata-se de situação jurídica complexa e atípica que envolve relações obrigacionais específicas interligadas por diversas fontes de interesses – os multiproprietários entre si, e entre estes e a administração do empreendimento – em colaboração recíproca para a satisfação na utilização do bem”.

O tratamento adequado das situações criadas com o fenômeno da multipropriedade reclamaria, diz ele, uma lei específica, harmonizando-se com o disposto no art. 172 da LRP, que estabelece que  no Registro de Imóveis serão feitos “o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei”. [O ministro cita dispositivo reformado pela Lei 6.216/1975].

Diante da inviabilidade de criação de um novo direito real por convenção privada, o contrato de time-sharing, concluiu o ministro Villas Bôas Cueva, possuiria a natureza jurídica de direito pessoal.

Porém, o voto do ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA mudaria a sorte do julgado. Contra-argumentando, disse:

  1. Existindo um contrato preliminar formalizado e registrado (instrumento
    particular de promessa de cessão de direitos), em favor do comproprietário e tendo por objeto a fração ideal do imóvel submetido ao regime da multipropriedade, tal registro atribuiria, ao seu titular, um direito real de aquisição (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil)
  2. A natureza jurídica da multipropriedade imobiliária se afeiçoaria e compatibilizaria com a de um direito real, mantendo forte liame com o instituto da propriedade.
  3. O vigente Código Civil não traz nenhuma vedação e nem faz qualquer referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais.
  4. Os atributos dos direitos reais se harmonizam com o instituto da multipropriedade “circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel” e que “detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo”.

Logo, em suas próprias palavras, as conclusões seriam estas:

a) a multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e

b) o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição de que é cotitular para uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.

São argumentos respeitáveis e que selaram a sorte do julgado.

Todavia, a decisão não esgota a pletora de graves problemas que a falta de uma regulação específica do instituto acarreta. Divisam-se graves e complexos efeitos decorrentes de sua singela aceitação. Por exemplo, a sucessão de titulares de frações ideais, com a tendência de formação de condomínios complexos – especialmente nas situações de sucessão mortis causa. Ao final e ao cabo, a consagração desses condomínios pode dar aso à reprodução de um fenômeno bem conhecido dos juristas e que acabou por cunhar uma expressão corrente entre os civilistas: condominium mater rixarum.

Divulgamos o v. aresto abaixo, consignando que o nosso colega, registrador Marcelo Augusto Santana de Melo, foi citado e prestigiado no acórdão.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING ). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.
2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema denumerus clausus .
3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225.
4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo.
5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing ), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição.
6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária.
7. Recurso especial conhecido e provido.
REsp 1.546.165 – SP, j. 26/4/2016, DJe 6/9/2016, rel. João Otávio Noronha.

 

STJ – dúvida registral e o recurso especial

No REsp 1.373.987, abaixo disponibilizado, o STJ vem reiterar o entendimento pacificado na corte no sentido de ser inviável a interposição de recurso especial em sede de dúvida registral por tratar-se de procedimento de cunho administrativo.

A decisão colaciona inúmeros precedentes na linha do decidido pelo ministro Marco Buzzi.

Penso que o desenvolvimento do mercado imobiliário, dependente de mecanismos eficientes de segurança jurídica e previsibilidade nos negócios imobiliários está a reclamar uma mudança no enfoque. As decisões em processos de dúvida deveriam ser fortalecidas, blindadas, de molde a tornar a decisão tomada pelo juízo competente inatacável.

Para isso será preciso alterar a Lei 6.015/1973, especialmente o art. 204, para reconfigurar a natureza do processo de dúvida, tornando-o um feito jurisdicional.

Não estaremos muito longe da larga tradição do direito registral pátrio. Até o advento da Lei 6.015/1973 o processo de dúvida não tinha remarcada a natureza meramente administrativa. Isto se inauguraria com o advento da atual Lei de Registros Públicos.

Volto com o assunto.

Jurisprudência selecionada

pdf.thumbnail – REsp 1.373.987, dec. de 29.8.2016, DJe de 1.9.2016, min. Marco Buzzi.

Interinidade e teto remuneratório

Sabemos que o STF limitou os ganhos dos interinos ao teto remuneratório  correspondente a 90,25% dos subsídios de Ministro do STF.

A questão posta neste precedente diz respeito a locação de bens móveis pelo interino. Alegava o Ministério Público que a locação não deveria ser suportada por verbas da própria Serventia, mas pelo próprio Interino. Fundamentava sua objeção no fato de que a locadora (ex oficiala) e locatário (interino) seriam casados, “a evidenciar interesses particulares na celebração do contrato”.

As NSCGJSP estabelecem que as despesas referentes a locação de bens móveis podem ser abatidas para fins de apuração do valor excedente a 90,25% dos subsídios de Ministro do STF. O custeio, portanto, não deve ser suportado em regra pelo próprio Interino, mas pela Serventia.

Entretanto, a CGJSP, antes de deferir o pleito, devolveu o processo à corregedoria permanente para que se apurasse preliminarmente: (a) quais bens seriam locados; (b) qual o valor de mercado da locação de tais bens; (c) qual seria a data do casamento e regime de bens adotado entre locadora e locatário, para analisar se os bens locados não são de titularidade do próprio locatário.

Aguardemos a decisão final.

Jurisprudência comentada

INTERINO – LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS – Oficial interino que pretende locar bens móveis deixados, pela antiga titular, no prédio do cartório – Aluguel suportado por verbas da Serventia, que escapam ao teto de 90,25% dos subsídios do Ministro do Supremo Tribunal Federal – Verba Pública – Preço de mercado da locação que deve ser demonstrado por avaliação técnica – Necessidade de indicação precisa dos bens que serão locados – Interino casado com antiga titular, que renunciou à delegação – De rigor a verificação do regime de bens do casamento, para que se saiba se os bens locados não são de propriedade do próprio locatário – Recurso provido. @ Processo CG 48.539/2016, dec. de 15/7/2016, DJe 21/7/2016, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças.

 

Dúvida inversa e os efeitos da prenotação

No DJe de 20.7.2016 foi publicada a intimação do acórdão proferido na Ap. Civ. 0013913-10.2013.8.26.0482, de Presidente Prudente,  julgada em 21/6/2016, rel. des. Manoel de Queiroz Pereira Calças. Essa dúvida foi julgada prejudicada, não se conhecendo do recurso.

A questão a ser destacada aqui reside num aspecto marginal do acórdão, posto em relevo pelo representante do Ministério Público: a perda de eficácia da prenotação quando da instauração tardia da dúvida inversa.

O título havia sido prenotado na serventia que, ao cabo rigoroso exame feito pelo Oficial, a inscrição acabara denegada. O interessado, não se conformando com as exigências, postulou diretamente ao juízo competente, aviando sua discordância, fazendo uso da via alternativa da dúvida inversa, criação pretoriana admitida em São Paulo, mas que afronta o sistema criado pela própria Lei de Registros Públicos (inc. I do art. 198 c.c. ic. I do art. 203 c.c. art. 205 da LRP).

Atalho perigoso – hic sunt leonis!

Gostaria de sublinhar, nestas breves anotações, que os expedientes criados para atalhar o processo formal do registro, sob o pálio da desburocratização e agilidade na prestação jurisdicional, pode dar ensanchas à criação der lacunas, inoculando o germe da insegurança jurídica.

É o que vislumbrou o ilustre representante do Ministério Público.

É certo que há expressa determinação nas NSCGJSP que prevê, para os casos de suscitação de dúvida diretamente pelo interessado, procedimento lateral de notificação do fato ao oficial competente para que este preste informações, “momento em que deverá prenotar o título”. (item 41.1, Cap. XX, NSCGJSP).

Sabemos, de sobejo, que a dúvida, em sentido técnico, não é hesitação, insegurança que resulta em estado de irresolução, desconfiança, vacilação, indeterminação mental, etc. Sabemos, também, que a dúvida é do oficial – não do interessado. Mas sabemos, sobretudo, que o interregno que calha entre a prenotação original e a postulação da dúvida inversa é periclitante. Nesse intervalo pode ocorrer a prenotação de títulos absolutamente contraditórios, o que gera insegurança e instabilidade desnecessárias ao sistema.

O eminente relator aponta a insegurança jurídica que a eleição da via alternativa da dúvida inversa pode representar:

A falta de prenotação ou a perda da sua eficácia constitui um vício grave que impede o conhecimento do recurso, pela simples existência de um risco capaz de comprometer a tutela jurídica garantidora da prioridade firmada por uma prenotação legítima no âmbito da mesma Serventia Imobiliária, pois a caducidade do direito dos apelantes, na forma do art. 205 da Lei nº 6.015/73, deixou aberta a possibilidade, em tese, da recepção de títulos legalmente graduados […].

A solução dada para o caso –  avanço na análise das questões de fundo, mesmo na hipótese de não observância de requisitos de admissibilidade do recurso de dúvida – é uma resposta dada a uma pergunta mal elaborada.

Não seria mais lógico, seguro e adequado simplesmente cumprir a Lei de Registros Públicos e denegar, liminarmente, o conhecimento da chamada dúvida inversa?

Devido processo legal

Ricardo Dip, no relatório da Ap. Civ. 1058111-29.2015.8.26.0100, observa, de passagem, o desacerto dessa opção dos tribunais:

Cuida-se de prática, com efeito, que não está prevista em lei, razão bastante para não se admitir de fato, por ofensa à exigência constitucional do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição federal de 1988).

Não autoriza a lei uma livre eleição de forma inaugural e de rito de nenhum processo administrativo, e, na espécie, a “dúvida inversa” não se afeiçoa ao previsto expressamente na Lei n. 6.015/1973 (de 31-12, arts. 198 et sqq.).

Se o que basta não bastara, cabe considerar que ao longo de anos, essa “dúvida inversa” se tem configurado por um risco para a segurança dos serviços e até para as expectativas dos interessados. É que, não rara vez (e o caso destes autos é só mais um exemplo dentre tantos), o pleito não atende a tão exigíveis preceitos de processo registral (assim, o primeiro deles, a existência de prenotação válida e eficaz) que está mesmo de logo fadado a frustrar-se, levando a delongas que o humilde respeito ao iter imposto em lei teria evitado.

De fato, a criação de expedientes de atalhamento ao processo legal, derrogando regras formais provadas pela experiência e consolidadas pela tradição, sempre nos revela, a cada passo, o equívoco cometido e nos obriga a reaprender, com grande sacrifício, na senda de caminhos já trilhados.

Jurisprudência selecionada e comentada

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa – Qualificação negativa de título judicial – Formal de partilha com aptidão para ingressar no fólio real – Inexistência de dúvida sobre a qualificação dos herdeiros e da viúva meeira – Princípio da especialidade subjetiva preservado – Dispensabilidade das certidões negativas – Ausência de prenotação a alertar sobre o risco de violação de direitos de terceiros – Dúvida inversa prejudicada – Recurso não conhecido. @ AC 0013913-10.2013.8.26.0482, Presidente Prudente, j. 21/6/2016, DJe 20/7/2016, rel. des. Manoel de Queiroz Pereira Calças.

PMSP – arrematação – ITBI

Os sucessivos decretos do município de São Paulo reiteram a exigência de recolhimento do ITBI, no caso de adjudicação, arrematação ou remição de bens imóveis, no prazo de 15 dias, contados dos atos judiciais.

De fato, reza o art. 16 do Decreto 55.196/2014:

Art. 16. Na arrematação, adjudicação ou remição, o Imposto deverá ser pago dentro de 15 (quinze) dias desses atos, antes da assinatura da respectiva carta e mesmo que esta não seja extraída.

A exigência do município cria entraves e obstáculos para os interessados. Além disso, representa uma enorme dor de cabeça para os oficiais de Registro de Imóveis já que o mesmo decreto, em seus artigos 28 e ss., impõe uma série de obrigações acessórias – como  verificar se o recolhimento se deu na forma, condições e prazos estabelecidos no regulamento – sob pena pecuniária (art. 33).

Uma das exigências que mais irrita os interessados que acorrem aos Registro de Imóveis para para inscrição de seus títulos é o recolhimento a tempo, nos termos do decreto.

Na decisão monocrática proferida pelo min. Gilmar Mendes, no ARE 951.212-SP, no agravo manejado pelo Procurador-Geral do Município de São Paulo, o STF reitera seu entendimento: o fato gerador do ITBI origina-se no momento do registro de alienação do bem imóvel, seja a que título for.

Confira abaixo.

pdf.thumbnail – ARE 951.212 – São Paulo, min. Gilmar Mendes.

STJ – usucapião de imóvel rural – georreferenciamento

Usucapião de imóvel rural deve ser previamente georreferenciado com indicação exata de suas dimensões, características e confrontações.

Segundo o STJ, a identificação precisa dos dados individualizadores do bem objeto de ação judicial deve dar-se por meio da apresentação de memorial descritivo que contenha as coordenadas dos vértices definidores de seus limites, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo Incra nos termos do art. 225, caput e § 3º, da Lei n. 6.015/1973 c.c. art. 9º do Decreto 4.449/2002

O entendimento do STJ é no sentido de que, “tratando-se de processos que versam acerca de imóveis rurais, é obrigatória a apresentação da descrição georreferenciada por meio de memorial descritivo, constituindo imposição legal relacionada à necessidade de perfeita individualização do bem”.

Confira a decisão abaixo:

pdf.thumbnail – AREsp 410.924.

 

STJ – penhora – a boa-fé se presume; a má-fé se prova

Na esteira da Súmula 375. o STJ tem decidido que a boa-fé se presume e a má-fé se prova. Trata-se de princípio geral de direito, universalmente aceito.

Na caracterização da fraude à execução, “a simples existência de ação em curso no momento da alienação do bem não é suficiente para instaurar a presunção de fraude, sendo necessário, quando não registrada a penhora anterior, prova da ciência do adquirente acerca da existência da demanda em curso, a qual incumbe ao credor, sendo essa ciência presumida somente na hipótese de ter sido registrada a penhora, na forma do art. 659, §4°, do CPC.”.

A decisão do min. Antonio Carlos Ferreira reafirma o princípio:

pdf.thumbnail – AREsp 259.099

V. também:

pdf.thumbnail – AREsp 866.075 – SP