Título judicial – qualificação registral.

O tema da qualificação registral dos títulos judiciais sempre representa especial interesse para os registradores. Especialmente no caso dos formais de partilha, em que não há propriamente lide, mas prestação de jurisdição voluntária.

Não é incomum que os registradores se deparem com situações que, fossem os títulos de extração notarial, privada ou mesmo administrativa, seriam prontamente repelidos quando houvesse afronta à ordem legal.

Não se desconhece as distinções entre a prestação jurisdicional, notarial e de outras espécies. No entanto, o direito material pré-constituído, como ocorre nas hipóteses de sucessão mortis causa, não pode ser simplesmente desconsiderado, nem a função registral modulada para acolher títulos em que há evidente afronta à ordem legal gerando o fenômeno de irradiação de uma situação jurídica em que se acha eventualmente inoculado o germe da nulidade. A coisa julgada, nesses casos, é formal.

Está em causa a dimensão teleológica do sistema registral: prevenção de litígios. 

É conhecido o precedente do STF: HC 85.911-9-MG, j. 25/10/2005, DJe 2/12/2005, min. Marco Aurélio em que o tema da qualificação registral de formais de partilha foi enfrentado.

Nesses títulos ocorre, com frequência, a antiga fórmula – “ressalvados erros e omissões” – já que se homologa, sem maior perscrutamento, o plano de partilha elaborado pelos interessados. Essa ressalva formulária põe a salvo, justamente, eventual erronia substancial, fenômeno comum nessa classe de ações.

No caso que hoje divulgamos, o CSMSP enfrentou a questão que nos entretém nesta madrugada insone.

Justamente, por considerar que a sentença expressamente ressalvou possíveis “erros e omissões” no plano de partilha, o C. órgão acabou por considerar que denegação do acesso do título judicial não representaria uma revisão da decisão judicial.

Penso que andou muito bem o venerando Conselho. Vale a pena conhecer os termos desse debate. AC 1097628-75.2014.8.26.0100, São Paulo, j. 7/10/2015, rel. des. Ricardo Mair Anafe.

RTD – Registro Eletrônico Nacional

Por decisão liminar no MS 33.889, de lavra do min. Luís Roberto Barroso, do STF, o trâmite do PLC 17/2015 foi suspenso – exceto no que corresponde ao Regime Diferenciado de Contratações Públicas, tema original da Media Provisória (MP) que originou o projeto de lei.
Segundo o ministro Barroso, durante a tramitação no Congresso Nacional, a MP recebeu 72 emendas parlamentares, com matérias completamente estranhas ao seu propósito original, entre elas alterações no registro de títulos e documentos, atribuições dos oficiais de registro de imóveis, etc.
“Difícil imaginar um diploma legal mais heterogêneo, com matérias que aparentemente não guardam relação com o texto original da medida provisória. E a sanção ou veto do projeto ocorrerá posteriormente ao julgamento da ADI 5127 (15.10.2015)”, apontou o ministro Roberto Barroso.

FAR – Fundo de arrendamento residencial – questões práticas e outras não tanto.

Na edição de 17/11/2015 do Diário Oficial do Estado (p. 26) foram publicadas as intimações dos acórdãos do Conselho Superior da Magistratura. No rol, figura a Apelação Cível 0026929-03.2014.8.26.0577 que nos trouxe interessante decisão sobre o tema da aquisição de bem imóvel no programa de arrendamento residencial instituído pela Lei n. 10.188/01.

O digno Oficial do Registro havia denegado o registro, dentre outros motivos, pelo fato de que a Portaria 168, de 12/4/2013 do Ministério das Cidades, não poderia conferir ao Banco do Brasil, adquirente, o que a lei atribuiu expressamente à CEF. Causava-lhe espécie que o próprio Fundo adquiria a propriedade imobiliária.

Ao superar a exigência do Oficial, o colendo Conselho apontou para o fato de o Serventuário ter deixado de “atentar para a função social do programa de arrendamento residencial e para a regra de que o apego ao rigorismo do direito registral não deve ser um fim em si mesmo”. À parte ter deixado de apontar algum princípio de direito registral que seria ferido pelo acesso do título, teria se olvidado das “sérias consequências sociais que poderiam advir de sua recusa”. E segue o d. relator:

“A mesma Lei n. 10.188/01, que atribuiu, a princípio, à CEF a representação e operacionalização do FAR, delegou ao Ministério das Cidades a gestão do PAR (Programa de Arrendamento Residencial – art. 1º, §1º). E disse, no seu artigo 5º, II e III, que cabe a esse Ministério estabelecer diretrizes gerais para aplicação dos recursos alocados e fixar regras e condições para implementação do Programa”.

Com a devida vênia, penso que não foi desarrazoada a negativa de acesso ao título – ao menos no que diz respeito à bem apontada extrapolação regulamentar que sancionou uma espécie de delegação ao Banco do Brasil para figurar como agente gestor do FAR, adquirindo, o próprio Fundo, a propriedade fiduciária dos imóveis destinados ao programa.

Deve-se reconhecer, de fato, que em várias passagens da Portaria do Ministério das Cidades há disposições que aparentemente ultrapassam os estritos limites das disposições legais, envolvendo nas operações outras instituições financeiras oficiais além da Caixa Econômica Federal.

Assim, por exemplo, no item 3.2 do Anexo I da dita Portaria, há previsão de que a CEF, na qualidade de Agente Gestor do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, poderá “expedir os atos necessários à atuação de instituições financeiras oficiais federais na operacionalização do Programa”. Ainda, no item 3.3, prevê-se que as “instituições financeiras oficiais federais”, na qualidade de Agentes executores do Programa, poderão “adquirir as unidades habitacionais destinadas à alienação, em nome do FAR”. No item 4.1 faculta-se “às instituições financeiras oficiais federais a realização de operações de aquisição de imóveis nos termos do disposto no art. 79-A da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009”. Note-se que o art. 79-A da dita Lei refere-se exclusivamente à CEF – e não a outro agente financeiro federal.

As “instituições financeiras federais” são agentes executores do programa e, contudo, com base na portaria ministerial, passaram a desempenhar um papel que a lei reservou, com exclusividade, à Caixa Econômica Federal.

Não haveria aqui uma afronta ao princípio de legalidade?

A Administração deve pautar-se pela estrita legalidade dos atos administrativos e o rigor formal do sistema registral, longe de se constituir um fim em si mesmo é, reconhecidamente, um dos pilares da segurança jurídica e da preservação da ordem legal.

Por fim, uma nótula derradeira. O eminente relator registrou em seu voto que, ao “contrário do que alegou o Oficial, a Portaria 168 não foi além do que a Lei n. 10.188/01 permitiu. Apenas estendeu – e poderia fazê-lo – a representação do FAR às Instituições Federais Oficiais, como o Banco do Brasil. Daí porque, como corretamente consta do instrumento levado a registro, o comprador é o FAR, representado pelo Banco do Brasil S/A”.

Ora, os bens imóveis adquiridos no bojo do programa, de acordo com a Lei n. 10.188/01, são considerados – e devem assim ser mantidos – sob a forma de propriedade fiduciária da CEF (§ 3º do art. 2º). Trata-se de um patrimônio afetado, conhecido fenômeno de segregação patrimonial imobiliário destinado a dar segurança ao programa (art. 2º) e que se não confunde com o patrimônio da própria Caixa Econômica Federal (inc. I, § 3º, do art. 2º). O fato de se constituir em patrimônio apartado não há de levar à conclusão de que a aquisição seria do próprio patrimônio – acervo despersonalizado que não é apto a adquirir bens imóveis.

Salvo melhor juízo, o adquirente dos imóveis destinados ao programa não será o próprio FAR, mas o agente gestor, vale dizer, a Caixa Econômica Federal, na condição de proprietária fiduciária. Eventual representação da CEF nas operações financeiras, envolvendo as demais “instituições financeiras federais”, não passa exatamente disso: mera representação do proprietário fiduciário, Caixa Econômica Federal.

Aliás, o paradigma para essa modalidade de operações foi instituído pela Lei Federal 8.668, de 25.6.1993, que criou a figura do fundo imobiliário.  O patrimônio do Fundo é adquirido pela instituição administradora em caráter fiduciário (art. 6º). Diz Melhim Chalhub que a afetação ingressou no ordenamento em 1965, “com as leis 4.728 e 8.668/93, que criou o fundo de investimento imobiliário”. E conclui:

Nela fica muito clara a possibilidade de a empresa administradora comprar os bens imóveis que integrarão o fundo de investimento em seu próprio nome, mas em caráter fiduciário. (CHALHUB. Melhim N. Patrimônio de afetação. Boletim do IRIB 318, set./out. 2004).

Outro não é o entendimento de Marcelo Terra. Para o jurista paulista, o fundo não é dotado de personalidade jurídica – e isto o impedirá de adquirir, em seu próprio nome, bens e direitos. A ausência de personalidade jurídica “impede que o fundo compareça em escrituras como adquirente ou alienante de imóveis e, via de consequência, de constar no assento registral como titular de direito real incidente sobre bem imóvel”, diz. E conclui:

A hipótese de conferência de personalidade jurídica ao fundo de investimento imobiliário não era conveniente por duas razões. Primeiramente, significaria quebra desnecessária de uma tradição legislativa. Em segundo lugar, poder-se-ia estar criando um entrave de natureza tributária, na medida em que possivelmente se entenderia que, para efeitos fiscais, o fundo, dotado de personalidade jurídica, se equipararia a uma pessoa jurídica distinta da pessoa dos investidores quotistas, caso em que todos os atrativos fiscais do fundo de investimento imobiliário se perderiam.

A tese vencedora e de criatividade digna de aplausos foi a do Empréstimo de Personalidade Jurídica de Outrem.

Todo e qualquer fundo de investimento imobiliário será necessariamente gerido por uma instituição financeira (banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente equiparadas) de acordo com a Lei 8.668/93 (art. 5º). (TERRA. Marcelo. Reflexões registrárias sobre o fundo de investimento imobiliário. Revista de Direito Imobiliário n. 35-36, jan./dez. 1995).

Esta é a tese sufragada pela doutrina. Confiram-se: SILVA. Ulysses da. O Registrador e o Regulamento da Organização e Custeio da Seguridade Social. in Revista de Direito Imobiliário n. 44, jul.dez./1998); PALERMO. Fernando Kellner de Oliveira. O fundo de investimento imobiliário. In Revista de Direito Imobiliário n. 53, jan./jul. 2002).

Por fim, devo registrar que não conheço o caso concreto posto à apreciação do Colendo Conselho. Por essa justíssima razão, não tenho condição de avaliar o acerto ou não da decisão colegiada. Por outro lado, o cipoal regulamentar da legislação sobre a matéria leva o intérprete a um estado de hesitação e dúvida. Afinal, são tantas as variáveis e a avulsão legiferante e regulamentar torna toda conclusão precária.

Por fim, este fórum é eminentemente acadêmico. Visamos debater os temas que nos interessam de perto para o bom exercício de nossas atividades profissionais. (SJ).

Consulte material citado:

Addenda

No DJ de 16.3.2016, foi publicada a decisão proferida na Ap. Civ. 0002444-63.2014.8.26.0083, Aguaí, (j. 15/12/2015, DJe 16/3/2016, rel. des. José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino) em que o tema voltou a ser repisado. No v. aresto confirmou-se a orientação que se vem firmando no Eg. Conselho de que o próprio Fundo possa adquirir a propriedade imobiliária em condição resolutiva.

Mantenho, entretanto, a mesma opinião, data maxima venia.

Sistema registral e o rigorismo formal

No dia 17/11 foram publicadas as intimações de vários acórdãos do CSMSP.

Num dos arestos, vê-se uma situação que não é incomum nas serventias: a concorrência de vários títulos prenotados e que foram objeto de um mesmo processo de dúvida. Todos os pedidos foram apensados e foram julgados conjuntamente.

Além disso, houve, digamos assim, a “flexibilização” do princípio da especialidade subjetiva, com a dispensa da menção ao regime de bens e da data de celebração do casamento.

A Oficiala Registradora havia solicitado a apresentação da certidão de casamento dos adquirentes já que constava do título aquisitivo (uma escritura de doação) que os donatários seriam casados.

Ao julgar a dúvida procedente em razão de outros óbices, o CSMSP afastou a exigência com base no argumento de que o art. 176 da LRP exige, apenas, a indicação do estado civil. Tratando-se de doação com cláusula de acrescer a indicação do regime de bens bem como a data de celebração do matrimônio seria dispensável.

Este precedente abriria caminho para que os oficiais de registro pudessem dispensar o rigorismo formal quando divisasse, com suficiente certeza, que não haveria riscos à segurança jurídica.

Todavia, com a máxima vênia, penso que o Registro de Imóveis é um robusto sistema de segurança jurídica que se baseia, fundamentalmente, na estrita observância do seu arcabouço formal. Não pode o Oficial ultrapassar a malha formal criada pela lei com vistas a acomodar os interesses das partes com base num princípio de economia procedimental.

Eis a ementa e o link para o v. acórdão:

Dúvidas apensadas – julgamento fracionado. Doação conjuntiva – direito de acrescer – regime de bens – averbação de casamento. Registro – tempus regit actum. Especialidade objetiva. Confrontação – atualização. EMENTA OFICIAL: Dúvidas apensadas – Registro de Imóveis – dependência da improcedência da primeira para análise das subsequentes – registro de escritura de doação, de formal de partilha e de escritura de venda e compra – necessidade de planta e memorial descritivo – recurso não provido em relação à primeira dúvida, não conhecido em relação às demais. @ AC 0009615.14.2012.8.26.0157, Cubatão, j. 5/9/2015, DJe 17/11/2015, Relator: Elliot Akel.

Bem-vindo!

Este site é uma resposta à demanda mais sentida dos registradores de imóveis de obter informação atual e qualificada para apoiar o exercício de sua atividade profissional.

Aqui o colega encontra jurisprudência comentada atualizada, notícias de interesse e orientação técnica.

Trata-se de uma parceria firmada entre a ARISP – Associação de Registradores de Imóveis de São Paulo com a ABDR – Academia Brasileira de Direito Registral.

Sinta-se à vontade para dar sugestões de aperfeiçoamento.

Os organizadores.

FRANCISCO RAYMUNDO,
Presidente

União estável e a publicidade registral

KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 

A decisão que hoje divulgamos é excelente, sob vários aspectos.

Trata-se da eficácia da situação jurídica formada a partir do estabelecimento da união estável.

No balanço dos vários interesses em jogo, o min. Paulo de Tarso Sanseverino levou em consideração o interesse do terceiro de boa-fé que, fiado na publicidade registral, adquire bem imóvel.

Ao lado do reconhecimento da existência de um condomínio natural entre conviventes e da necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável (art. 1.725 do CCB), o ministro considerou que a invalidação da alienação de imóvel comum “dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente”.

O defeito da Lei 9.278⁄96, tantas vezes criticada por mim, desde o seu advento, torna-se patente.

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Conselho Superior da Magistratura

Jurisprudência – 17 de novembro de 2015

Firma individual – empresário individual – personalidade jurídica – Compra e venda. EIRELI – EPP. Registro de Imóveis – escritura de venda e compra – empresário individual – falta de personalidade jurídica – impossibilidade de ingresso no fólio real – precedente do egrégio conselho superior da magistratura – recurso desprovido. @ AC 0001274-92.2014.8.26.0362, Mogi Guaçu, j. 15/09/2015, DJe 17/11/2015, rel. des.: Elliot Akel. Legislação: CC art. 44, 966, 980-A. Lei 8.212/1991, art. 47, I, “b”.

Dúvida prejudicada. Exigências – concordância parcial. Consulta. Análise do mérito. Compra e venda – Instrumento particular. Qualificação subjetiva. Imóvel rural – urbano – destinação. Georreferenciamento – especialidade objetiva. Usufruto. Usufrutuário analfabeto. Representação legal. Registro de Imóveis – dúvida – compromisso de compra e venda – qualificação incompleta de uma das partes – exigência cumprida ao longo do procedimento – dúvida prejudicada – recurso não conhecido – cabimento, entretanto, do exame da questão, para orientação aos registradores em casos análogos – destinação do imóvel (urbana ou rural) que não pode ser definida pelas partes – usufrutuária que, na hipótese de ser alienada a nua-propriedade, não faz parte do negócio jurídico, mas que, no caso de alienação de toda a propriedade, deve participar do negócio jurídico, não bastando sua anuência, mediante aposição de digital, exigindo-se manifestação de vontade por procurador constituído por instrumento público, já que analfabeta. @ AC 0001748-80.2014.8.26.0615, Tanabi, j. 2/9/2015, DJe 17/11/2015, rel. des. Elliot Akel. Legislação: CPC arts. 460, 560, 867 ss. Lei de Custas de SP art. 30. LRP arts. 176, 225, § 3º, 3.

Dúvidas apensadas – julgamento fracionado. Doação conjuntiva – direito de acrescer – regime de bens – averbação de casamento. Registro – tempus regit actum. Especialidade objetiva. Confrontação – atualização. Dúvidas apensadas – Registro de Imóveis – dependência da improcedência da primeira para análise das subsequentes – registro de escritura de doação, de formal de partilha e de escritura de venda e compra – necessidade de planta e memorial descritivo – recurso não provido em relação à primeira dúvida, não conhecido em relação às demais. @ AC 0009615.14.2012.8.26.0157, Cubatão, j. 15/9/2015, DJe DJ 17/11/2015, rel. des. Elliot Akel. [v. jurisprudência comentada].

Arrematação – direitos pessoais. Compromisso de compra e venda não registrado. Promessa. Continuidade. Especialidade – trato sucessivo. Qualificação registral – princípio de legalidade. Registro de Imóvel – dúvida – carta de arrematação extraída dos autos de ação de cobrança de condomínio – direitos decorrentes de compromisso de compra e venda não registrado – exame formal e qualificação do título à luz dos princípios que regem os registros públicos – ofensa aos princípios da legalidade, da continuidade e da especialidade subjetiva – recurso não provido. @ AC 0019507-22.2014.8.26.0562, Santos, 1 SRI, j. 15/9/2015, DJe 17/11/2015, rel. des. Elliot Akel. Legislação: LRP arts. 176, 195 e 225, § 2º.

FAR – Fundo de arrendamento residencial. Personalidade jurídica. Qualificação registral. Registro de Imóveis – dúvida – instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do fundo de arrendamento residencial – FAR e outras avenças – personalidade jurídica do FAR – inteligência da Lei n. 10.188/02 – recurso provido. @ AC 0026929-03.2014.8.26.0577, São José dos Campos – 2 SRI, j. 7/10/2015, DJe 17/11/2015, rel. des. Elliot Akel. Legislação: Lei 10.188/2001, art. 2º, § 3º. [vide jurisprudência comentada].

Inventário extrajudicial. Cessão de direitos hereditários. Qualificação registral. Registro de Imóveis – dúvida – inventário extrajudicial – cessão integral do acervo hereditário por escritura – desnecessidade da presença dos herdeiros cedentes no inventário extrajudicial promovido pelo cessionário – recurso provido. @ AC 0027720-30.2012.8.26.0451, Piracicaba – 2 SRI, j. 7/10/2015, DJe 17/11/2015, rel. des. Elliot Akel.

Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Cessão de direitos. Anuência do loteador – dispensa. Emolumentos – depósito prévio. Dúvida imobiliária – loteamento – cessão do contrato – registro antes da ciência aos loteadores – possibilidade – exigências de requerimento com os endereços dos loteadores e recolhimento prévio de custas – razoabilidade – ausência de infringência ao art. 31, §2º, da lei 6.766/79 – sentença mantendo as exigências – recurso improvido. @ AC 3041319-50.2013.8.26.0224, Guarulhos – 2 SRI, j. 15/9/2015, DJe 17/11/2015, rel. des. Elliot Akel. Legislação: Lei 11.331/2002, art. 13; Lei 6.766/1979, art. 31, §§ 1º e 2º.

Consulte hemeroteca registral.