Alienação fiduciária de bem imóvel.
Aspectos registrais do aditamento, da renegociação e da novação de dívida nas operações de crédito rotativo. Mauro Antônio Rocha [1].

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Três decisões da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo que confirmaram a negativa de averbação de instrumentos aditivos contendo alterações das condições primárias de contratos de mútuo financeiro e outros negócios jurídicos, garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel, estão sendo observadas com exagerado rigor pelos Oficiais de Registro de Imóveis que, sem a necessária consideração das peculiaridades de cada caso, transformaram-nas em barreiras intransponíveis, deixando inconclusos negócios jurídicos já contratados, além de obstar e prejudicar a contratação de outras inúmeras operações de crédito rotativo no mercado financeiro.

A primeira decisão (CGJSP 2013/146.225, rel. Des. José Roberto Nalini) cuida da desqualificação registral de aditamento contratual por – além de apontada nulidade decorrente da representação irregular dos devedores fiduciantes – documentar novo negócio jurídico, com inegável novação objetiva, com majoração da soma total devida pelos devedores fiduciantes, de cuja composição os débitos de duas quotas foram excluídos, pois extintas as obrigações condizentes, e os de duas outras participam, o que demonstraria a extinção da obrigação original mediante a constituição de uma nova em seu lugar.

A segunda delas (CGJSP 2013/151.796, rel. Des. Elliot Akel) trata, igualmente, da desqualificação de título aditivo do qual sobressai a inclusão de uma nova quota consorcial ao contrato original, com a respectiva elevação da dívida, configurando a transformação da obrigação em sua essência e a modificação do objeto da obrigação, com o surgimento de nova dívida.

O terceiro processo (CGJSP 2015/31.763, rel. Des. Elliot Akel) – recurso de apelação interposto contra decisão administrativa – versa sobre pedido de devolução de emolumentos que teriam sido cobrados a maior pelo oficial de registro que, instado a averbar instrumento aditivo à cédula de crédito bancário – com a alteração de algumas condições relativas ao prazo de pagamento e taxas de juros, entendeu tratar-se de novação de dívida, razão pela qual cancelou os registros existentes e efetuou novos registros de garantia.

A r. decisão sustentou que a CGJ, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária e, ao final, considerou corretos os atos praticados pelo registrador, necessários ao ingresso do título ao fólio real, bem como a cobrança dos respectivos emolumentos, sob a justificativa de que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.

Ainda que consideradas semelhantes, as diferenças entre as situações enfrentadas são translúcidas e a decisão proferida no mais recente processo, data máxima vênia, parece-nos equivocada, por, entre outras razões, se valer dos precedentes inaplicáveis, descontada a possibilidade da produção pelos interessados de instrumentos inadequados à operação.

Inicialmente, cabe rememorar que a novação não se presume e de acordo com o art. 361 do Código Civil, não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito, mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira.

Demais disso, a novação somente ocorre nas hipóteses previstas no art. 360 da Código Civil, quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior, quando novo devedor sucede ao antigo, ficando este quite com o credor ou, ainda, quando, em virtude obrigação nova, outro credor é substituído ao antigo, ficando o devedor quite com este.

Nos processos precedentes foram desqualificados títulos que, em diferentes graus, modificavam a essência das contratações originais, configurando-se em novos negócios jurídicos. No caso em comento, as alterações contratuais inseridas no título desqualificado pelo registrador se referiam exclusivamente a condições intrínsecas do negócio jurídico de mútuo e a decisão se limitou a considerar corretos os atos praticados – registros e cancelamentos de registros não requeridos – que violaram claramente o princípio da rogação e colocaram, vale dizer, em risco a segurança jurídica do credor.

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O empréstimo bancário denominado “crédito rotativo” compreende a contratação de mútuo financeiro por meio do qual o credor estabelece o limite máximo disponível para saque integral ou parcial, no prazo e nas condições estipuladas para a operação.

Nessa modalidade, o crédito pré-aprovado pela instituição financeira, de acordo com a capacidade de pagamento e qualidade da garantia oferecida pelo devedor, permanecerá à disposição do mutuário para ser utilizado conforme suas necessidades, tendo por contrapartida o pagamento dos encargos contratuais proporcionais ao quantum e ao tempo de utilização dos recursos, com saldo variável e adequado à movimentação realizada pelo devedor, aproximando-se do limite mínimo quando utilizados os recursos disponíveis ou do limite máximo quando realizados pagamentos nas condições avençadas.

A contratação do crédito rotativo é formalizada por meio de contrato de mútuo em dinheiro ou de Cédula de Crédito Bancário (contrato principal) com cláusula de alienação fiduciária de imóvel em garantia (contrato acessório), ou, ainda, de Cédula de Crédito Bancário (contrato principal) em conjunto com o Termo de Constituição de Alienação Fiduciária de imóvel em garantia (contrato acessório).

Nos dois primeiros casos – contrato de mútuo ou cédula de crédito – todas as cláusulas, condições e termos relativos à transação financeira, além das cláusulas obrigatórias para a validade da alienação fiduciária de que tratam os arts. 24 e 27 da Lei n° 9.514/1997, estarão contidos em um único instrumento, enquanto que, no terceiro, estarão em instrumentos apartados, porém vinculados – agregando-se o termo de constituição de garantia à cédula de crédito.

Em qualquer dos casos, o contrato de alienação fiduciária em garantia é acessório e atrelado a um contrato principal, de empréstimo ou financiamento no qual se definirão os termos e condições da operação financeira.

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No curso do contrato de concessão de crédito rotativo – contrato principal – podem surgir situações que exijam operações complementares ou suplementares, modificativas das condições originárias, consubstanciadas em aditamentos contratuais, com cláusulas específicas de renegociação de valores, termos e condições da dívida vincenda ou de consolidação e correspondente confissão de parcelas vencidas, compreendidos e autorizados pelo § 4º do art. 29, da Lei nº 10.931/2004 que prevê o aditamento, a retificação e a ratificação da Cédula de Crédito Bancário mediante documento escrito, datado, que passará a integrá-la para todos os fins.

Não há, portanto, impedimento ou vedação legal para o aditamento do contrato de mútuo, obedecidos os requisitos do documento ser escrito, datado e conter os mesmos requisitos exigidos do instrumento principal ou da cédula de crédito bancário, decorrente de correção, inclusão ou exclusão de cláusulas, das condições ou termos no contrato original, com a intenção de modificar, esclarecer ou complementar o negócio jurídico em vigente, desde que, evidentemente, mantido o negócio jurídico originário.

Ademais, os instrumentos de contratação de mútuo financeiro – inclusive os aditamentos, retificações e ratificações – não exigem registro específico para sua validade e eficácia e são levados ao Registro de Imóveis exclusivamente para o registro constitutivo da propriedade fiduciária – direito real de garantia decorrente do negócio jurídico denominado alienação fiduciária.

Por isso, e nesse sentido, a decisão da mesma Corregedoria Geral de Justiça no Processo 83.549/2010: “Ora, na medida em que, de acordo com a legislação de regência, as cédulas de crédito bancário prescindem de registro para que sejam válidas e eficazes, mas as garantias por elas constituídas devem ser registradas para valer contra terceiros, resta claro que o registro ‘in casu’ não é verdadeiramente do título, mas sim da garantia nele prevista”.

Nem toda modificação ou retificação ocorrida no contrato de mútuo financeiro, no entanto, repercute diretamente no contrato de alienação fiduciária em garantia. A alteração das condições intrínsecas do mútuo, tal como o aumento ou redução do limite de crédito ou do prazo de amortização, bem como das taxas de juros e encargos aplicáveis, não provocam nenhuma alteração nas condições da garantia, devendo ser averbado o instrumento apenas para publicidade e atualização da obrigação garantida.

Diferentemente, o aditamento, ratificação e retificação que importem na consolidação de dívidas diversas, inclusão de novas obrigações ao contrato original ou renegociação de dívidas vencidas, podem ser consideradas extrínsecas, configurando novos negócios jurídicos que exigem, consequentemente, o cancelamento das garantias existentes e a constituição e registro de novas garantias fiduciárias.

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Por todo o acima exposto, com o intuito de colaborar no estabelecimento de alguns critérios que permitam a compreensão dessas operações e em busca de uma solução para a retomada dos negócios financeiros aqui tratados é lícito concluir que pode ser aditado ou retificado o contrato de mútuo ou a cédula de crédito, inclusive quanto ao valor do principal da dívida (que pode ser elevado pela consolidação dos encargos devidos ou reduzido por amortizações), o prazo de pagamento, as condições de reposição do capital, as taxas de juros e os encargos incidentes, que mantenha inalterado o negócio jurídico de mútuo e da garantia fiduciária originais, não importando em novação da obrigação, nem requerendo o cancelamento da garantia fiduciária para constituição de nova alienação fiduciária.

Na situação acima o instrumento de aditamento ou retificação, firmado no curso da obrigação, será averbado na matrícula do imóvel objeto da garantia, para publicidade e atualização da obrigação, sem qualquer alteração na garantia fiduciária originalmente registrada.

Finalmente, de outro lado, o aditamento ou retificação que importe em nova concessão de crédito, consolidação de dívidas diversas ou inclusão de nova obrigação ao contrato original, bem como a renegociação de dívida vencida, configura novo negócio jurídico e exigem, consequentemente, o cancelamento das garantias existentes e a constituição e registro de novas garantias fiduciárias.

[1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.