Condomínio – penhora – evicção

MARCELO VELLOSO DOS SANTOS, 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE GUARULHOS, ESTADO DE SÃO PAULO, em cumprimento à determinação de folhas 285 e considerando a cota ministerial de folhas 266/267, vem apresentar a vertente manifestação.

De proêmio, necessário destacar, como já afirmado na manifestação anterior, que os requerentes apresentaram questões discutidas nos autos da execução e que nenhuma relação guardam com a questão debatida neste procedimento, exclusivamente de ordem registrária, acerca da possibilidade de averbação, na matrícula 78.876, da decisão que declarou a ineficácia da averbação 10, especialmente considerando a instituição do condomínio edilício “Residencial…”, tendo sido abertas matrículas para unidades autônomas, cada qual com sua fração ideal no terreno, nos termos da legislação (Código Civil e Lei 4.591/1964), não sendo observado, assim, o disposto no art. 225 da Lei 6.015/1973 (princípio da especialidade objetiva).

Em aditamento à manifestação anterior, e para possibilitar um melhor entendimento acerca da recusa deste Oficial em proceder à averbação, nos moldes preconizados pelos requerentes, deve-se analisar a natureza das áreas comuns do condomínio edilício, notadamente do terreno.

O seguinte excerto da obra “Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis – Teoria e Prática”, de Flauzilino Araújo dos Santos é bastante para a compreensão do tema:

“(…) as partes comuns de um edifício podem ser classificadas por sua natureza e por destinação dos instituidores do condomínio edilício. Nesses dois grupos, de um lado estão aquelas partes comuns que o são por sua natureza ou essência, entre as que se incluem o solo, a estrutura do prédio, o telhado e as escadas etc. (…)

É de ser notado que as partes comuns por natureza ou essenciais são compostas por elementos comuns cuja desafetação é factualmente impossível, pois mesmo que houvesse permissivo legal, ou convencional, ao converter em privado essas partes comunitárias o sistema condominial ficaria desestruturado, pois impediria que os proprietários das diversas unidades autônomas as utilizassem com vistas às suas finalidades precípuas.

(…)

O regime do condomínio edilício se caracteriza pela inseparabilidade entre o direito singular e exclusivo sobre a unidade autônoma e a copropriedade sobre as partes comuns, de forma que não é possível ostentar o status de condômino sem ser proprietário da unidade exclusiva, pois a copropriedade está assentada no binômio propriedade exclusiva e partes comuns. Houvesse apenas quotas ideais ou comuns na propriedade, o regime jurídico dominial seria o do condomínio ordinário.

A essência desse regime dominial especial se constitui na indivisibilidade e inseparabilidade das coisas comuns com os elementos privativos, não havendo possibilidade jurídica de alienação daqueles, senão com a parte exclusiva, pelo que é inviável que partes comuns sejam alienadas.

Expressamente dispõe o § 2º do art. 1.331 do CC (que repetiu preceito do art. 3º da Lei 4.591/1964) que “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos” (destacamos).

Como as partes comuns de um edifício se encontram fora do tráfico jurídico imobiliário por seu caráter de inalienáveis, tampouco podem ser objeto de penhora de forma autônoma e independente, pois se um terceiro a adquirisse na alienação forçada poderia causar transtornos para a comunidade, visto que as partes comuns são, por definição, aquelas que se encontram afetadas a utilização comum pelos condôminos para uso e gozo da unidade exclusiva, salvo as partes comuns por destinação.

Em princípio, todas as partes comuns de um edifício são inalienáveis e absolutamente impenhoráveis, pois ainda que tenham caráter patrimonial próprio são acessórias das unidades exclusivas, de sorte que não podem ser objeto de transmissão independente, senão conjuntamente a estas. Acrescente-se preceito expresso do CPC em seu art. 649, I, segundo o qual “são absolutamente impenhoráveis: I – os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução”. Deve ser entendido que apesar dos bens serem afetados por força de cláusulas autônomas, em razão de seu interesse social, bem como dos efeitos comunitários decorrentes, incide diretamente a regra de que a inalienabilidade do bem necessariamente implica sua impenhorabilidade.

(…)

É de ser salientado que não apenas o art. 1.331 do CC veda referida possibilidade, senão, de lege data, pois o art. 2º do Dec. 5.481/1928 já declarava como coisa inalienável e indivisível de domínio de todos os proprietários do prédio “o terreno em que se assentem o edifício e suas instalações e o que lhe sirva a qualquer dependência de fim proveitoso e uso comum dos condôminos ou ocupantes”, de sorte que a penhora de tais bens sob essa proteção legal resta nula de pleno direito, ao ser contrária a normas imperativas e recair sobre bens que se encontram fora do comércio jurídico.”

Conclui o referido doutrinador, com extrema sapiência e concisão:

“A ausência de uma adequada regulamentação legal dessa matéria exige dos operadores do direito uma especial reflexão para encontrar soluções úteis e eficazes e que sejam duplamente revestidas, tanto de juridicidade, quanto de operatividade prática, para que, no caso do Registro de Imóveis, se cumpra a sua principal finalidade a qual consiste em facultar aos interessados a possibilidade de realizar, com a necessária segurança, os negócios jurídicos imobiliários.”

Assim, com a instituição de condomínio edilício, há, como já afirmado anteriormente, uma mutação da situação fática e jurídica do imóvel, não podendo ser averbada uma ineficácia ou, então, uma penhora, referente ao terreno todo, desconsiderando a construção existente e o condomínio instituído.

Frise-se que este Registrador salientou na nota devolutiva que ficou “no aguardo de ulterior determinação (…) para as providências necessárias”, para possibilitar um eficaz deslinde para a questão, considerando os aspectos de juridicidade e operatividade prática.

No entender deste Registrador, seria possível cumprir uma ordem que determinasse a averbação de ineficácia e posterior penhora em matrículas (todas ou algumas) referentes a unidades autônomas, mas não somente quanto à matrícula 78.876, referente ao terreno todo, que não tem mais uma existência autônoma, como acima exposto.

Ademais, necessário destacar, neste passo, o advento da Medida Provisória 656, de 7 de outubro de 2014, publicada em 8 de outubro de 2014[1], a qual dispõe no artigo 11 que “a alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária (…) devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.” A despeito da referida disposição só entrar em vigor trinta dias após sua publicação (art. 55, II), trata-se de norma dotada de razoabilidade, plenamente aplicável ao presente caso concreto, especialmente considerando a instituição de condomínio, bem como a alienação a diversas pessoas, terceiros de boa-fé.

Aliás, necessário destacar que, no momento, em virtude da prorrogação da validade da prenotação 360.649 até a solução final deste procedimento, em observância do princípio da prioridade, e considerando que a prenotação foi lançada no controle geral de títulos contraditórios abarcando não só a matrícula 78.876, mas também as matrículas correspondentes a todas as unidades autônomas, considerando que a determinação envolve o imóvel todo, diversos terceiros de boa-fé estão sendo diretamente afetados pela ordem, impossibilitando a constituição de novos direitos reais.

Ainda que se trate de questão alheia à discussão registrária, é inegável que houve excesso de penhora, considerando que o valor da causa é de R$ 64.600,00 (conforme folha 28) e a ineficácia e a penhora abrangem o imóvel todo, com as acessões existentes (mais de 500 unidades autônomas).

Por fim, informa este Registrador, atendendo à cota ministerial de folha 266, que outras averbações anteriores, com teor similar, foram praticadas antes do início de exercício deste Registrador, em 03 de outubro de 2011. Eventuais erros pretéritos não podem servir de justificativa ou de pretexto para que outras e novas se pratiquem, não se legitimando a ratificação de erros, conforme jurisprudência administrativa do Conselho Superior da Magistratura.

Aproveito a oportunidade para enviar a Vossa Excelência meus protestos de elevada estima e distinta consideração.

Guarulhos, 20 de outubro de 2014.

MARCELO VELLOSO DOS SANTOS
OFICIAL DE REGISTRO

[1] NE: a referida MP foi convertida na Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015 e o artigo citado é o atual 55: “Art. 55.  A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990”.

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