O art. 193 da Lei de Registros Públicos representa uma reminiscência dos regulamentos anteriores e hoje sobrevive como antigualha terminológica. Este dispositivo é uma admirável peça de sobrevivência de antigas disposições herdadas de antigos regulamentos de registro. Diz o artigo que o “registro será feito pela simples exibição do título, sem dependência de extrato”.

Vamos fazer um passeio histórico à figura que sempre representou um papel coadjuvante da inscrição, sem representar, de fato, grande valia para a dinâmica registral e economia interna das serventias.

O que foram os extratos para o Registro?

O artigo 11 do Decreto de 1846 previu que os registros seriam feitos pela transcrição literal do título:

“Art. 11. Os assentos dos registros das hipotecas serão lançados diariamente, no Livro do Registro geral, guardada a numeração dada no Protocolo à verba correspondente, e a mesma data; e consistirão os mesmos assentos na cópia literal do título verbo ad verbum, com as formalidades praticadas pelos Tabeliães no lançamento de documentos nas suas notas, a requerimento de partes, não devendo mediar entre uns e outros registros, espaço em branco, mais que o preciso para distinguir.”

O projeto que redundou no regulamento de 1846 – reputado imperfeito[2] – previa a formação de minutas com destaque para os requisitos do registro (art. 7º do projeto). Por tais minutas (extratos) se fariam os registros, copiadas verbo ad verbum. Esta era a redação original:

Art. 7° As pessoas que pretenderem registrar alguma hypotheca, ou direito hypothecario, deverão apresentar, ao Tabellião do Registro geral das hypothecas, da comarca onde se acharam situados os bens hypothecados, uma minuta duplicada, assignada pela propria parte, ou seu bastante procurador, e competentemente sellada, que contenha:

[seguem os requisitos do registro: nome e qualificação do credor e do devedor, bens hipotecados devidamente especializados, obrigação, título em que se funda, título formal, valor e encargos, prazos]

A disposição original era simplesmente um traslado do art. 2.148 do Code Napoléon. Os requisitos substanciais e acidentais da inscrição eram os que designavam o credor e o devedor, o imóvel hipotecado, a data e a natureza do título, e a quantia e a exigibilidade da dívida.

A lei francesa consagrou o entendimento de que, para a inscrição da hipoteca, o apresentante deveria apresentar o extrato do contrato em duas vias. Com isso, ressalvar-se-ia a responsabilidade do registrador na consagração da inscrição. Os extratos seriam, assim, os estereótipos da inscrição.[3] Os bordereaux “não eram destinados a serem vistos pelo público: eram feitos para o conservador, a quem simplificam o trabalho, apresentando-lhe, sob um mesmo ponto de vista, tudo o que deve lançar na inscrição.”[4]

Entretanto, ao suprimir as minutas da redação final do diploma de 1846 – mantendo a cópia duplicada do título (art. 6º) –, o Decreto 482/1846 acabou por dispor que o registro seria redigido como cópia literal do título, deixando escapar, todavia, as reminiscências das chamadas minutas:

“Art. 12. Efetuado o registro, o Tabelião restituirá à parte o título que acompanhar a minuta, anotado com a seguinte verba por ele assignada:  Nº… Fica registrado a folhas…. verso do Livro (o número do Livro) do Registro geral das hipotecas da Comarca de…… em… (a data do registro)”.

Na verdade, protocolavam-se as minutas como no sistema francês (art. 22):

Art. 22. Os Tabeliães do Registro geral das hipotecas são obrigados a ter os seguintes Livros: 1º [omissis] 2º o Protocolo, que servirá para os apontamentos das minutas e averbações, e para as anotações das certidões negativas que passarem.

A sombra do Sistema Francês

O leitor compreenderá o quadro que se delineava cotejando o defectivo Decreto 482/1846 com o Projeto apresentado pelo Conselho de Estado do Império, já referido. Este decididamente abeberou-se do regime hipotecário francês, embora atentos já à crítica que se alevantava naquele país pelas vozes mais qualificadas. O Code era uma referência, “por existir em mãos de todos”, embora não fosse considerado um guia seguro, “pois que muitos Jurisconsultos dessa nação reconhecem sua imperfeição, nesta parte, e reclamam reforma larga, que ponha, neste ponto, sua Legislação mais em harmonia com o seu atual estado social”.[5]

O Código Napoleão não sujeitou à inscrição senão as hipotecas e privilégios.[6] A reforma do sistema hipotecário francês, por muitos reclamada, entraria em vigor a 23 de março de 1855 e distinguiria: (a) inscrição das hipotecas – que se faria por extrato (bordereau), lavrado por advogados ou notários – e (b) a transcrição verbo ad verbum dos atos translativos intervivos de propriedade imobiliária e de direitos relativos suscetíveis de hipoteca. Para ambos os casos o extrato seria apresentado ao conservador para efeitos de protocolo.

Os reformadores de 1855 reprovariam a técnica de inscrição dos atos translativos de domínio por extratos, adotando, em vez disso, o sistema de transcrição literal, verbo ad verbum, dos títulos. Segundo os comentadores coetâneos, a inscrição seria um ato frágil e que poderia facilmente acarretar consequências gravosas: Diz Troplong:

 “A inscrição é um ato delicado, que pode acabar viciado por uma omissão, uma negligência; consiste num resumo atento de circunstâncias capitais, cuja enunciação deve ser ao mesmo tempo breve e escrupulosa. Ora, esse resumo pode facilmente incorrer em uma inexatidão; e, então, os direitos mais preciosos ficam comprometidos. Esse perigo não se teme na transcrição, que consiste na cópia literal e material do ato que se quer tornar público. A transcrição resolve, além disso, da maneira mais simples, uma dificuldade grave que o sistema das inscrições faz surgir.”[7]

O Regulamento de 1846 vigorou entre nós por longos 19 anos, até o advento da Lei 1.237 de 1864 e de seu regulamento, Decreto 3.453, de 1865. Nesse período convivemos com um sistema de registro baseado em minutas e escrituras apresentadas ao registrador. Veremos como o extrato foi expressamente adotado na reforma de Nabuco, reforçando as matrizes belgas e francesas de nossos primeiros regulamentos.

Reforma de Nabuco

A estreia da expressão transcrição – como qualificadora do ato de registro das transmissões dos títulos de domínio e direitos reais – apareceria, pela primeira vez, na reforma proposta por José Thomaz Nabuco de Araújo, projeto que receberia o número 124/1854 e que foi apresentado à Câmara na sessão do dia 25 de julho de 1854.

Além da transcrição dos títulos transmissivos de domínio, o projeto previa a transcrição dos ônus reais (art. 7º, § 2º), que nada mais seriam dos que os direitos reais limitados – servidão, habitação, uso, anticrese, laudêmio (enfiteuse) e censo consignativo (no projeto). Já as hipotecas seriam objeto de inscrição (art. 8º do PL).

A nomenclatura utilizada pelo regulamento anterior, como vimos, era apropriada. Falava-se em registro, embora a técnica de execução do ato lançasse mão da transcrição dos títulos. Já a norma originada da reforma de 1864 consagraria a expressão transcrição para denominar o ato de registro.

O peso da influência francesa seria sentido na redação do projeto proposto por Nabuco. A expressão transcrição, perfeitamente adequada para o sistema francês, não era inteiramente adequada para o sistema que vinha de ser modelado por estas plagas. Interessante notar que, nas discussões travadas ainda na Câmara, os membros encarregados de redigir um parecer sobre a reforma fariam constância da opção terminológica, indicando a fonte de inspiração – atribuída ao direito germânico. Explica-se. Além da inscrição da hipoteca, introduzia-se no sistema registral brasileiro o registro de domínio. Essa inovação foi creditada à influência tudesca, embora, como se verá, a nomenclatura do ato registral tenha sido tomada de empréstimo aos franceses.

Assim escreveriam João Manuel Pereira da Silva, Francisco de Paula Baptista e F. Rodrigues Silva no parecer da Comissão Especial, já aludida:

“Explicado o direito, o projeto trata do modo de o praticar, criando conservatórias de hipotecas em cada uma das comarcas do Império. Todas as hipotecas são obrigadas à inscrição para terem valor contra terceiro; além da inscrição das hipotecas, para que seja completa a publicidade, admite o projeto uma nova ideia, copiada do direito germânico, que é a transcrição dos títulos de transmissão dos imóveis e da instituição dos ônus reais.

São ideias inteiramente novas para algumas nações e por isso carecem de algum comentário. Fixar o direito de propriedade deve ser a primeira condição de um bom sistema hipotecário. É princípio corrente em quase toda a Alemanha impor-se a obrigação da transcrição do título de transmissão de um imóvel como parte essencial de toda a garantia hipotecária. Algumas nações exigem que a transcrição contenha apenas um extrato do título, outras que o título seja inteiramente transcrito. Umas estabelecem que ao passo que se vão dando ônus reais, seja sua declaração registrada para conhecimento de todos, e garantia daqueles em prol dos quais são instituídos. Outras fazem exceção de ônus das servidões. Aquelas recomendam um extrato do título – ou cópia inteira. Estas outras contentam-se com a transcrição do título de transmissão, e não necessitam a do título de instituições de ônus reais” (loc. cit.).

Segue o parecer aludindo à França, que, segundo os autores, adotara o princípio da transcrição (leis de 11 brumário do ano 7º da 1ª República), posteriormente repelido. Os juristas reclamavam-no e ele viria no bojo da reforma proposta em 1850 para a Assembleia legislativa, exigindo-se a transcrição do título de transmissão dos imóveis, bem como do título de instituição dos ônus reais, “como necessidade palpitante para um bom sistema hipotecário” (loc. cit., p. 159).

A lei viria a 23 de março de 1855. O seu mais renomado comentarista, dentre os vários citados no parecer, destaca-se M. Troplong, para quem a transcrição era o principal objeto dessa lei. Além de colher as mutações jurídicas celebradas e consumadas pelo título, para fins de publicidade e aperfeiçoamento do sistema hipotecário francês, a Lei de 1855 regularia a forma da prática do ato, dando-lhe, adequadamente, o nome de transcrição:

La transcription est la copie intégrale du titre sur un registre tenu par le conservateur des hypothèques. Le législateur a sagement repoussé ainsi que nous l’avons conseillé ailleurs, le système de l’inscription par extrait, comme on le pratique à l’égard des hypothèques. Pour un mince avantage d’économie, ce système expose à des inexactitudes et à des oublis, préjudiciables surtout lorsqu’il s’agit de l’établissement de la propriété foncière. D’un autre côté, Il eût été dangereux de se contenter, comme le proposait le Gouvernement, du dépôt d’une copie de l’acte à transcrire, et de former un recueil de toutes les copies déposées ; les chances de perte eussent été inévitables. Il fallait donc maintenir la transcription ou copie intégrale et textuelle, comme elle avait établi par la loi de brumaire an VII et conserve par le Code pour les donations et la purge des hypothèques. C’est ce qui a été fait^[8].

Troplong havia sugerido que a técnica registral se perfizesse pela transcrição do título, com a versão integral e literal de seu conteúdo para o registro, evitando-se os possíveis erros de omissão ou contradição.  Nota que o legislador rejeitara o sistema de inscrição por extrato, como chegou a se cogitar. O legislador francês não adotou, como de certa forma se fez aqui, mais tarde, (art. 194 da LRP), o depósito de uma via (ou cópia) do título no arquivo do cartório.

Nosso sistema optaria por outra solução – quiçá superior. As apreensões de Troplong não se confirmariam – a basear-se na experiência brasileira. Não se perdiam os elementos essenciais do negócio jurídico registrado, nem se obnubilava a lavra registral. Não havia insegurança à propriedade registrada.

Assim, abandonando o que seria a técnica do registro verbo ad verbum do Regulamento Hipotecário de 1846 – e suas confusões terminológicas –, o legislador de 1864 optaria pelo registro das transmissões feito a partir de extratos. Caso as partes quisessem a transcrição dos títulos verbo ad verbum, ela se faria em livros auxiliares[9], que seriam “escriturados como os livros de notas dos tabeliães”.[10] O registro seria, a partir de então, e até hoje, um ato de criação, pela inscrição, do registrador[11].

A inspiração certamente nos veio do sistema belga, que previa transcrição por meio dos chamados bordereaux. José Thomaz Nabuco de Araújo, na célebre sucessão de pronunciamentos que fez no parlamento, ocorridos entre os dias 20 e 23 de agosto de 1856, aludirá, claramente, às influências francesas e belgas em seu projeto. Diz, a certa altura: “Sr. Presidente, eu transcrevi literalmente estas disposições do código civil francês, e também da moderna lei da Bélgica de 16 de dezembro de 1851”.[12]

Na elucidativa síntese comparatística dos sistemas francês, belga, alemão e pátrio, que fez José Furtado de Mendonça, ele nos dirá que haveria muitos pontos de contato entre nossa lei hipotecária e a belga, de 1851, acrescentando:

“o nosso regime hipotecário participa do regime alemão e do regime francês; é para assim dizer uma conciliação entre ambos; o nosso legislador aproveitou desses dois sistemas aquilo que mais conveniente achou para elevar o crédito predial entre nós”.[13]

Ele igualmente notará que não ocorre – como em França – grandes distinções entre a transcrição e a inscrição, pois ambas se fariam pelos extratos.[14] Colocará em relevo a proximidade do sistema pátrio com o belga, notando, por fim, que a lei belga estabeleceu a transcrição por inteiro, a nossa por extrato.

Contrastando os modelos francês e pátrio, Lafayette comentaria que o ato da inscrição consiste em trasladar para o livro competente as cláusulas que, segundo a lei, constituem a hipoteca. Diz:

“no sistema da legislação francesa, os extratos (bordereaux) são uma necessidade; no sistema de nossa lei uma perfeita inutilidade. Em França o extrato foi estabelecido para poupar trabalho ao conservador (oficial do registro) e subtraí-lo a uma responsabilidade além dos seus meios. O conservador não examina o título da hipoteca, não confere com ele o extrato, mas toma o extrato como a fonte da inscrição, e tão-somente por ele faz a inscrição. E desde que o extrato é tomado como a base legal da inscrição, era mister exigir dois do mesmo teor – um para o conservador, outro para a parte, para que cada um pudesse ressalvar a sua responsabilidade. Assim se o erro ou omissão acontecida na inscrição é do extrato, cessa a responsabilidade do conservador e ele defende-se com a cópia que retém em seu poder; se porém o erro ou omissão não estão no extrato, mas somente na inscrição, a responsabilidade é do conservador e a parte tem a prova no extrato que se lhe restituiu”.[15]

O registro tampouco era consumado na técnica de transcrição verbo ad verbum do título; a própria transcrição era feita a partir do extrato. Ou seja, o sistema era de certo modo especular, de transcrição do extrato, feita por extrato.[16] Não se deve esquecer que no nosso sistema os extratos não seriam a fonte exclusiva da inscrição, pois o registrador tinha o encargo de confrontar o título com os respectivos extratos, suprindo-lhes possíveis omissões ou lhes corrigindo eventuais erronias. Ao que Lafayette averbaria: os extratos nem abreviavam nem facilitavam a tarefa do oficial; “ao contrário aumentam-lhe o trabalho, pois tem de examinar título e extratos e conferi-los”. Assaca-lhes uma crítica contundente:

“Para que, pois, os extratos em nosso sistema? Para facilitar trabalho? Não, porque ao contrário aumentam-no. Para mostrar de quem é o erro ou omissão na inscrição? Também não, porque a culpa do erro ou da omissão é sempre do oficial, fossem ou não suficientes os extratos. Para certificar que a inscrição se fez? Ainda não, porque ao próprio título se fazem as notas de apresentação e inscrição”.[17][4]

Lacerda de Almeida teceu severas restrições ao sistema francês de extratos e sua transplantação para o Brasil. Em sua crítica, observou que, diferentemente da França, a lei brasileira exigia a apresentação do próprio título ao oficial do registro. Essa exigência trazia, segundo ele, uma consequência: o oficial não era mero depositário de papéis ou transcritor automático de extratos, mas alguém que examinava o título em sua substância, confrontando-o com as declarações dos extratos, e só depois de achar tudo conforme, procedia à inscrição. Ele diria: “são os extratos uma adaptação servil e inútil do sistema de registro francês”.[18] E completa:

“[…], porque não se lhes dá entre nós a função que exercem n’aquele sistema. O extrato é, como o nome o diz, um resumo em separado das forças do título, contendo as declarações que devem constar da inscrição. Exige a lei que ao oficial do registro sejam apresentados em duplicata, iguais nas declarações e assinados ambos pela parte ou por seu procurador. Explica-se a importância dessa formalidade no Direito francês. O oficial faz a inscrição à vista dos extratos (bordereaux): estes são a base da inscrição, a qual deve ser feita só de acordo com eles; o título donde são tirados fica na ignorância do funcionário a quem incumbe o registro. Ultimado este, fica um exemplar arquivado no cartório das hipotecas, para reserva do respectivo oficial, e o outro é entregue à parte para prova da inscrição.

Não havia necessidade de extratos para a nossa inscrição hipotecária, atenta a norma legal do serviço: exige a lei que o próprio título seja levado a registro e, com ele, os extratos. O oficial o examina, confere as forças d’ele com as declarações dos extratos e um com outro os dois exemplares, e só depois de achar tudo conforme é que faz a inscrição.

Compreende-se que é perfeitamente ociosa a operação, porque, ou vale o título para a inscrição e, neste caso, são dispensáveis os extratos, ou valem os extratos e não há necessidade de confrontá-los com o título.

O processo adotado pelo legislador de 1864 e rotineiramente conservado e mantido pelo de 1890 só deve trazer delongas e complicações, com prejuízo da boa marcha do serviço”.[19]

Bem se vê que o nosso sistema hipotecário, em seus alvores, vai tomando um color distinto que o diferencia decididamente do francês. No direito hipotecário francês, o conservador foi exonerado da responsabilidade do exame do título para promover a inscrição hipotecária, que se apoiava inteiramente no extrato, não se detendo aquele profissional no exame percuciente do título. O bordereaux é a própria fonte da inscrição.

Embora o decreto que regulamentou a lei 1.237, de 1864, em seus artigos 53 e seguintes, exigisse dos interessados a apresentação dos extratos, a inscrição se faria somente após a conferência destes com o título. É o que diz o artigo 56 do Decreto 3.453, de 26 de abril de 1865:

“Art. 56. Se, porém, os extratos, conformes entre si, não forem suficientes, o oficial fará o registro, suprindo pelo título o que for omisso no extrato.”

É da obrigação do oficial do registro a escrupulosa verificação do título em face dos extratos. Se os extratos e títulos estão desconformes ou aqueles insuficientes, o oficial faria a inscrição a partir do próprio título. E o Regulamento não se esqueceria de fixar a responsabilidade do oficial, rezando que são deveres dos oficiais de registro a “conferência dos extratos entre si e com o título” (art. 98, § 2º).

Eventual alegação de que o registro se fez por extrato e do extrato não constava ônus, tal fato não aproveitaria ao oficial porque este é obrigado a conferir os extratos com a escritura para verificar se são fiéis. Diz Azevedo Marques:

“Havendo erros, ou omissões, no registro, porque os extratos foram malfeitos e o oficial os não corrigiu, ou, por qualquer outro motivo, os credores hipotecários têm o direito, naturalíssimo, de fazer emendar os erros, e suprir as omissões.

[…]

Está entendido que o prejudicado pelo erro do registo tem ação contra o Oficial, que errou, porque o oficial, em caso algum, tem o direito de errar”.[20]

Mais tarde, com o advento do Código Civil, Azevedo Marques dirá:

“Este artigo [art. 838 CC1916] só exige a exibição do traslado da escritura; dispensando implicitamente os extratos. São inúteis os extratos, desde que o oficial é obrigado a conferi-los com a escritura para verificar se lhe estão fiéis.

Além disso, aumentam o tempo de serviço e a papelada supérflua, dispendiosa.”[21]

Transcrição por extrato

É complexa a questão das expressões transcrição e extrato – ambas relacionadas com a técnica do registro. Os sentidos de tais conceitos mudaram com o passar do tempo e a sua eleição, nas origens, pode estar relacionada a outras razões que não as dadas hoje como assentes desde sempre. Por esse motivo, é útil recorrer às fontes.

Destaco, para esse fim, uma curiosa passagem que se colhe dos debates parlamentares na tramitação do Projeto Nabuco. Ainda na segunda discussão, na sessão de 26 de junho de 1855, tomou a palavra o deputado pela Província do Maranhão, Sr. Nunes Gonçalves. Sempre apoiado discretamente por Nabuco, o deputado lança algumas ideias sobre a reforma. Dirá que a transcrição é a “condição de publicidade”, certo de que aquele que recebe a garantia hipotecária deve conhecer a situação jurídica do que a oferece. Segue o deputado:

“Não digo que a transcripção seja como na Allemanha de tal fórma que importe a prova da propriedade contra todos que se possão julgar prejudicados desde que se insistisse na idéa, seria facil conceber-se quanta difficuldade haveria para que qualquer transacção se pudesse realisar. Portanto concordo com o nobre ministro em que seja a transcripção por extracto, e sem os effeitos do direito allemão, apenas como uma base para que o comprador e credor possão saber o direito que assiste ao vendedor e ao devedor”^[22].

A inteligência da fala do deputado pelo Maranhão deve ser contextualizada. Centrada na consideração da importância da hipoteca, a transcrição do título seria mera “condição de publicidade”, para ele um efeito coadjuvante importante, mas não essencial, já que se não buscará os potentes efeitos de presunção absoluta do sistema alemão.

O projeto (e mais tarde a lei – art. 7º da Lei 1.237, de 1864) dirão que o Registro Geral acolheria a transcrição dos títulos de transmissão “dos immoveis susceptiveis de hypotheca”. Mais adiante dirá que a transmissão inter vivos de bens suscetíveis de hipotecas não operariam seus efeitos a respeito de terceiros, “senão pela transcripção e desde a data dela”. E a transcrição se perfazeria por extrato (§ 1.º). Por fim, iluminando todo o sistema, o mesmo art. 8º, § 4º, dirá que a “transcripção não induz a prova do dominio que fica salvo a quem fôr”.

Os exatos sentido e extensão que os modelos sugeriram desde a origem – importados, como se viu, alhures (das matrizes europeias) – seriam perfeitamente apreendidos pelo Conselheiro Lafayette, que fará breves, mas precisas observações. Dirá que a Lei criou a transcrição para servir de base para o sistema hipotecário e, por consequência, declararia que ela só se entenderia com a “transmissão de imóveis suscetíveis de hipoteca”. Mas o jurista ajustará o sentido e alcance da dita lei:

“Mas segundo a mesma lei, são susceptiveis de hypotheca todos os immoveis corporeos (art. 2º, § 1º e 4º). Ora todos os immoveis corporeos tambem são susceptiveis de dominio. Dizer, pois, que só fica sujeita á transcripção a transmissão dos immoveis susceptiveis de hypotheca é o mesmo que dizer que fica sujeita á dita formalidade a transmissão dos immoveis corporeos que pódem ser objecto do dominio. A transcripção, portanto, tem a generalidade que no texto se lhe dá”^[23].

Mais adiante fulminará a ideia singela de que o domínio ficaria salvo a quem for – suposto que se poderia transferi-lo de maneira eficaz entre as partes contratantes e não em relação a terceiros. E o fará com uma conclusão perfeitamente lógica – e que se tornaria digna de uma antologia registral: “um domínio que só é domínio entre os contratantes, mas que não o é em relação a terceiros, é uma monstruosidade que repugna à razão”. Diz, ainda, textualmente:

“A lei diz, á respeito de terceiro, em sentido absoluto, sem restricção ou condição, – quem quer que seja o terceiro. Assim, antes da transcripção, o adquirente não póde reivindicar o immovel de terceiro, ou esse terceiro possua por justo título, ou seja um mero usurpador. O dominio é um direito absoluto, erga omnes: se não existe em relação a terceiro, tambem não pode existir entre as proprias partes contractantes.

E remata:

“A nossa lei, porém, é absolulta; declara o dominio insubsistente em relação a quaesquer terceiros, antes do registro. Se não ha dominio contra terceiros, tambem não o ha entre os contractantes.Para admittir-se um tal pressuposto, fôra mister desnaturar e perverter a noção de domínio: a lei não o fez nem expressa, nem virtualmente; portanto a noção do dominio ha de ser aceita, como ella o é perante a sciencia e o Direito”^[24].

Transcrição do extrato

O projeto previa a “transcrição” realizada por extrato. Nesta altura, ainda na fase de discussões, o PL 124/1854 previa, em seu art. 9º, a transcrição por extrato da seguinte maneira:

“Art. 9º A transmissão entre vivos por título oneroso ou gratuito dos bens suscetíveis de hipoteca (art. 2º, § 1º), assim como a instituição de ônus reais (art. 7º), não operam seus efeitos a respeito dos terceiros senão pela transcrição e desde a data dela.

§ 1º A transcrição será por extrato, salvo querendo a parte que ela seja de verbo as verbum (§ 6º) …

§ 6º Quando as partes quiserem a transcrição de seus títulos de verbo ad verbum, esta se fará em livros auxiliares, ao qual será remissivo o dos extratos; porém, neste e não naqueles é que se apontaram as cessões e quaisquer inscrições e ocorrências”.

Nabuco optaria por uma solução conciliadora. Sem eleger absoluta e decisivamente o modelo que lhe parecia o mais adequado, temperou a regra do direito alemão com as salvaguardas do sistema francês. Assim, o registro se faria por extrato – esta seria a regra básica. Abria-se, entretanto, uma alternativa para os interessados: a transcrição verbo ad verbum em um livro auxiliar. A reminiscência desse Livro Auxiliar ainda se pode perceber atualmente na redação do art. 178, VII, da vigente Lei de Registros Públicos. Trata-se de reminiscência um tanto obscurecida pela falta de utilidade e da perfeita compreensão de suas origens e finalidades.

Por fim, compreende-se a permanência da praxe cartorária de se proceder à expedição de certidões a partir do extrato e não dos livros de registro. À parte certa comodidade, a sabedoria dos velhos cartorários indicava justamente isso: os extratos, pelos quais se faria o registro, seriam ainda mais precisos do que a própria inscrição – esta cópia de uma cópia (extrato) do título. Embora paradoxal, esta prática se conserva em muitos cartórios brasileiros até os dias de hoje.

Código Civil e regulamentos sucessivos

A partir do advento do Código civil de 1916, a regra se modificaria. O art. 838 dispôs que a inscrição da hipoteca competiria aos interessados, que deveriam exibir o traslado da escritura, sem qualquer dependência de extrato. Daí a regra migrou para o Decreto 18.542/1928 (art. 202), passando pelo art. 210 do Decreto 4.857/1939, até alcançar a vigente Lei de Registros Públicos, aninhando-se no artigo 193 da atual LRP.

Extratos e talão

O Decreto 18.542, de 24 de dezembro de 1928, dispensou, como se viu, a obrigatoriedade de exibição de extrato (art. 202). Entretanto, exigirá a confecção de um livro-talão, especular dos demais livros de Registro, e a expedição de certidões-talões, uma delas seria entregue às partes, quando restituído o título, e o canhoto remetido ao Arquivo Público (arts. 31, 32 e 217 do Regulamento de 1928). A prática se conserva ainda na emissão da certidão dos atos praticados por ocasião do registro dos títulos, sem a necessidade de envio ao Arquivo Público de uma via.

O objetivo de se remeter às repartições públicas tais informações era suprir a perda ou deterioração dos livros originais existentes nos cartórios.[25]

Portanto, embora a certidão-talão possa ser considerada um extrato do registro, esta figura não se confunde com os extratos encaminhados para o Registro previstos nos regulamentos anteriores ao Código Civil de 1916.

Exibição do título

A Lei fala em “simples exibição do título” para a consecução do registro. É evidente a inadequação da expressão. Exibir indica a ação de mostrar ou demonstrar algo. Mas o sentido da norma deve ser aprendido confrontando os artigos 10, 174, 182, 196, 197, 211, dentre outros, da Lei de Registros Públicos. Por eles se constata que o procedimento reclama a entrega do título e não a sua singela exibição. Enfim, exibir deve ser interpretado simplesmente como apresentar.

Além do título, vários documentos normalmente o acompanham – comprovante de recolhimento de impostos, certidões, acaso necessárias, requerimentos etc. Em todos esses casos, os documentos devem ser apresentados ao Registrador para que se efetue o registro, devolvendo-se o título e demais peças ancilares.

A diatribe terminológica

O art. 534 do Projeto do Código Civil (art. 530 da redação final) rezava:

Art. 534. Adquire-se a propriedade immovel:

I. Pela inscripção do título de transferência no registro predial da situação do immovel.

Sabemos que a expressão transcrição fez o seu début no contexto do registro hipotecário francês nos Decretos de 19 e 20 de setembro de 1790. Abolindo as formas feudais para os atos relativos à transmissão e oneração da propriedade, “substituíram-nas pela transcrição, aparecendo, então, pela primeira vez, o termo, para designar a nova forma de publicidade”, consoante Lysippo Garcia.^[26]

Como vimos, a expressão fez fortuna entre nós. Até que se acendeu uma enorme diatribe acerca da mudança da expressão transcrição pela mais adequada inscrição. A celeuma que se desenvolveu com maior intensidade no bojo das discussões do projeto do Código Civil de 1916, a partir do parecer da Comissão Especial do Senado que. A definição da nomenclatura do ato de registro acabou por confrontar dois grandes nomes das letras jurídicas pátrias – Rui Barbosa e Clóvis Beviláqua. O autor do projeto na Câmara havia feito a opção pela expressão inscrição para designar o ato de registro lato sensu. Já Rui Barbosa invectivava, acenando com a tradição dos regulamentos hipotecários brasileiros e atacando o que lhe parecia um criticável modismo de se importar uma nomenclatura que não guardava relação com a realidade brasileira. Para ele, a utilização da expressão transcrição era a mais recomendada, sugerindo a alteração do projeto original. “Esta alteração na linguagem jurídica é indefensável”, dirá no parecer do Senado, abaixo reproduzido.^[27]

Clóvis lhe responderia com elegância, refutando, sucintamente, e com deliciosa ironia, as invectivas barbosianas. Vale conhecer a origem dessa divergência que atravessaria mais de um século. O marco zero dessas confusões terminológicas vem de longe. Voltemo-nos novamente aos primórdios do regime hipotecário pátrio para flagrar o momento inaugural dessas hesitações conceituais. É o que faremos a seguir.

Regulamento de 1846

As expressões registro, transcrição, inscrição, averbação, assento e anotação acompanhariam a legislação desde o seu nascedouro. A Lei Orçamentária de 1843 (Lei 317, de 21 de outubro), em seu artigo 35, criaria o Registro Geral de Hipotecas no Brasil. O Regulamento viria a lume três anos mais tarde, em 1846, pela via do Decreto 482, de 14 de novembro de 1846. Consagrou-se, então, a expressão registro para a prática dos atos no então chamado Registro Geral de Hipotecas. É o que se vê, por exemplo, nos arts. 2º, 3º, 4º, 5º etc.  O livro de registro foi intitulado Livro do Registro Geral (art. 11). Muito embora o ato a ser praticado tenha sido chamado de registro, a técnica adotada teria sido a da transcrição do título. O art. 11, do dito Decreto, rezava:

Art. 11. Os assentos dos registros das hypothecas serão lançados diariamente, no Livro do Registro geral, guardada a numeração dada no Protocolo á verba correspondente, e a mesma data; e consistirão os mesmos assentos na copia litteral do titulo verbo ad verbum, com as formalidades praticadas pelos Tabelliães no lançamento de documentos nas suas notas, a requerimento de partes, não devendo mediar entre huns e outros registros, espaço em branco, mais que o preciso para distinguir.

O dispositivo nos leva a considerar que o registro se fazia pela cópia literal do título, verbo ad verbum, com as mesmas formalidades praticadas pelos tabeliães na lavratura de seus atos. Entretanto, encontramos laivos do modelo francês de inscrição por bordereau, consoante artigo 2.150 Código Civil dos franceses^[28]. No caso do Decreto, alude-se a apresentação de minutas duplicadas – expressões que podem ser reminiscências dos anteprojetos apreciados pela Comissão encarregada de redigir o regulamento. Sabemos que foi reconhecidamente defectiva regulamentação da Lei Orçamentária de 1843^[29] tendo remanescido no articulado, provavelmente por descuido, o seguinte:

Art. 12. Effectuado o registro, o Tabellião restituirá á parte o titulo que acompanhar a minuta, annotado com a seguinte verba por elle assignada:

Nº… Fica registrado a folhas… verso do Livro (o numero do Livro) do Registro geral das hypothecas da Comarca de… em… (a data do registro).

…

Art. 22. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas são obrigados a ter os seguintes Livros:

…

2º o Protocolo, que servirá para os apontamentos das minutas e averbações, e para as anotações das certidões negativas que passarem:

A que minutas o Decreto se refere? Podemos aclarar comparando o texto originado do Projeto apresentado pela Seção de Justiça do Conselho de Estado e subscrito a 9/12/1844 por Honório Hermeto Carneiro Leão, Visconde de Monte Alegre e Bispo de Anemuria e a redação afinal consagrada^[30] (Anexo I). O projeto previa um sistema de inscrição baseado no modelo francês do bordereau (entre nós uma “minuta duplicada”). A responsabilidade pela extração dos dados dos títulos ficava a cargo das pessoas que rogavam a inscrição, redigiam e firmavam a minuta.

Por outro lado, o mesmo Regulamento disporia sobre a inscrição das hipotecas:

Art. 16. As inscripções das hypothecas anteriores á installação do Registro serão feitas em Livro distincto e separado d’aquelle em que se fizerem as anteriores, porêm com as mesmas formalidades.

As inscrições se fariam como as anteriores (referir-se-á o legislador ao art. 11), “com as mesmas formalidades”, o que nos faz supor que a técnica adotada seria a mesma – transcrição verbo ad verbum do título, o que merece ser investigado.

Averbações e anotações

À parte essas pequenas incongruências terminológicas, o Regulamento ainda aludirá aos assentamentos, como se vê nos artigos 11 e 25, além das anotações (art. 22), atos que seriam praticados no livro de registro e que não se confundiriam com as averbações. As anotações seriam feitas nos títulos devolvidos às partes e, no que diz respeito a atos praticados no livro de registro, para noticiar a expedição de certidões afirmativas de existência de registro de hipotecas. É o que se vê do art. 25:

Art. 25. Nas certidões do registro de hypothecas que passarem, deverão os Tabelliães transcrever o teor não só do assento do mesmo registro, mas de todas as averbações e annotações a elle relativas, que existirem nos seus Livros, declarando em todas, a requerimento de quem forão passadas.

Como dito acima, Rui Barbosa lançaria ácida crítica a respeito dessa opção do autor do projeto. Vale a pena citá-lo textualmente:

“Pelo disposto neste artigo e nos arts. 535 a 539 estende o projeto o designativo de inscrição à forma de publicidade adotada para os atos de constituição e transmissão de propriedade sobre imóveis. Pelo disposto no art. 681 faz o mesmo quanto aos atos, pelos quais se constituem e transmitem as servidões, a enfiteuse, o usufruto, o uso, a habitação, o penhor e a anticrese”.

[…]

“Para lhe seguirmos a inovação, porém, não descubro motivo algum, a não ser o de nos pormos ao tom do último figurino [aludia à reforma tudesca]. O sistema de escrituração de registro, entre nós, está organizado em conformidade com a distinção firmada pelas nossas leis até hoje, ramificando-se em livros de inscrição, e livros de transcrição. Com a fusão desses dois ramos num só não se há mister de esforço, para calcular os inconvenientes, que na prática enxamearão a cada passo. E para quê? Cui bono? Com que benefício? Na realidade apenas o de termos eliminado uma palavra ao vocabulário do registro predial, a troco de inconvenientes consideráveis, na prática de tal serviço”^[31].

Por seu turno, CLÓVIS responderia com graça, ironia e acima de tudo com acerto. Disse que o “choque violento dessa mole ingente de saber profundo e rude crítica filológica, que, das mãos ciclópicas do senador Ruy Barbosa, acaba de ruir fragorosamente sobre o Projeto de código civil, deixou-me aturdido”. E respondendo especificamente ao ciclópico jurista, remata:

“Não quer o Parecer da Commissão do Senado que se extenda ‘o designativo de inscripção á fórma de publicidade adoptada para os actos de constituição e transmissão da propriedade sobre immoveis’. ‘Essa alteração na linguagem juridica é indefensavel’, sentenceia, sem cogitar da possibilidade de quaesquer embargos infringentes do julgado. Duas são ‘as razões de tão peremptoria condemnação’: a) ‘a legislação patria sempre reservou o nome de inscripção ao registro das hypothecas’; b) ‘a distincção entre os dois vocabulos inscripção e transcripção é tradicional nas principaes legislações extrangeiras das quaes se afastou apenas o codigo civil allemão [art. 313 e 1.115]’.

Não parece irrefragavel a primeira razão. Tem, ao contrario, visos de fragilima. Si prevalecesse, nenhuma alteração se faria na linguagem do direito. E si o verbo do direito deve ter esse dom da inalterabilidade, privilegio identico ha de ser attribuido, e com melhores motivos, aos institutos que são a essencia de que a palavra é a fórma imperfeita.

Em que grosseiro estadio da evolução chapinhariamos ainda? Nem um passo teriamos dado para aquem do tartamudear monosyllabico e da affirmação da vida pelo desenvolvimento rude da força physica.

Em apoio da segunda razão citam-se apenas a legislação civil franceza e a italiana, deixando-se em olvido injusto todas as outras, que emittiriam voto divergente si fossem invocadas.

Realmente em direito francez se faz a distincção alludida, mas na França, como na Italia, a palavra transcripção corresponde ao seu significado, é copia integral do titulo. Ahi a linguagem do direito está em harmonia com a realidade dos factos, ao contrario do que se observa entre nós onde o registro dos actos translativos da propriedade se faz normalmente por extracto.

Entre nós, portanto, o que realmente existe é inscripção, comobem pondera Lafayette [Dir. das Coisas, § 52, nota 6] mostrando a incorrecção da nomenclatura do nosso direito hypothecario. E o Projecto, conservando o registro por extracto, nada mais fez do que lhe dar o nome adequado.

A inscripção é citada no cod. civ. port., arts. 953, 956, 950, 960 e outros; no cod. civ. espanhol, art. 605 e seguintes; no cod. civ. do Chile, art. 686; no do Mexico, art. 3.190 e seguintes; no do Cantão de Zurich, art. 118, letra d.

Não é, pois, ‘a unidade do codigo allemão que apoia a linguagem do Projecto’, mas sim a pluralidade preponderante das legislações mais chegadas á nossa”^[32].

Rui Barbosa não convenceu, e, no entanto, suas críticas acérrimas – “mole ingente de saber profundo” – prosperaram e influíram decisivamente na redação final do Código Civil.

LYSIPPO GARCIA logo notaria imperfeição terminológica e diria que “transcrever é copiar, trasladar um escripto, portanto o registro dos titulos de transferência ou constituição de direito real não se fazendo por copia do titulo, mas por extractos, em resumo, não se deveria denominar transcripção”. E segue:

“Entre nós a impropriedade do termo foi varias vezes notada. A denominação embora impropria, já havia, no emtanto, sido consagrada na technica jurídica, para designar a inserção no registro do instrumento de transferencia ou constituição de direito real, excepto a hypotheca, a cujo registro se reservou o nome de inscripção”.

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Notas

[1] Texto originalmente publicado no site Observatório do Registro e já descartado. Ele foi inserido nesta coletânea pelo advento da reforma da Lei de Registros Públicos que recriou entre nós a figura do extrato. Ao extrato redivivo não se fará qualquer comentário, que fica para outra passagem deste livro.

[2] Nas palavras do Ministro e Secretário de Estado encarregado da regulamentação da Lei Orçamentária 317, de 21/10/1843 (art. 35), o diploma não satisfazia ao preceito da Lei de 1843, “nem tampouco às necessidades do estado atual da sociedade sobre tal assunto”. Reclamava “a solicitude do Corpo Legislativo acerca de uma matéria tão grave, esperando de sua sabedoria uma completa e conveniente reforma na Legislação sobre hipotecas”. TORRES, José Joaquim Fernandes. Relatório da Repartição dos Negócios da Justiça apresentado à Assembleia Geral Legislativa na 4ª sessão da 6ª legislatura em 1847. Rio de Janeiro: Typ. do Mercantil, 1847. O regulamento nascia reclamando já sua reforma. A mesma impressão tiveram os próprios autores da minuta do regulamento, reputado por eles “matéria complicadíssima” e lamentando: “Se a disposição deste artigo da referida Lei [Orçamentária de 1843] fosse meramente facultativa, talvez a Seção se abalançasse a ponderar a Vossa Majestade Imperial a inconveniência que ela reputa haver em estabelecer-se um Registro Geral de hipotecas, sem acompanhar esse estabelecimento de uma reforma completa do sistema hipotecário, adotado nas Leis pelas quais, nesta matéria, se regula o nosso foro”. O projeto era por eles considerado um ensaio, “e ensaio que deve conter muitas imperfeições”. Projeto apresentado pelo Conselho de Estado do Império na reunião de 2/10/1845, firmado por José Antônio da Silva Maya, Visconde Monte Alegre, Francisco de Paula Souza e Mello, Caetano Maria Lopes Gama, Visconde de Olinda (com voto separado), Francisco Cordeiro da Silva Torres e José Cesário de Miranda Ribeiro. PESSOA DE MELLO, Bellarmino Braziliense. Imperiaes Resoluções tomadas sobre consultas da Secção de Justiça do Conselho de Estado. Vol. I. Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1877, pp. 115 et seq.

[3] «Puisque les bordereaux sont le type de l’inscription, ils doivent contenir tout ce que contiendra l’inscription. Voyons donc ce qu’ils doivent mettre à la connaissance du public. ». TROPLONG, Raymond-Théodore. Priviléges et Hypothèques.  5ᵉ éd. Tome I, Paris : Charles Hingray lib. 1854, p. 84, n. 679.

[4] Op. cit., p. 83.

[5] Projeto, já referido. De fato, o Código Civil Francês acabou por consagrar a desnecessidade da transcrição da transmissão imobiliária para produzir efeitos em relação a terceiros. Os críticos logo qualificaram o sistema francês como “semiclandestino”, razão pela qual o Código de Napoleão já nasceria morto no respeitante à publicidade hipotecária. A reforma viria somente com a Lei de 23/3/1855, à qual se aludirá.

[6] O Code não adotou o sistema da lei de 11 brumaire an VII (1º de novembro de 1798) em virtude do qual as transmissões da propriedade igualmente sujeitavam-se à publicidade.

[7] « L’inscription est un acte délicat, qui peut se trouver vicié par une omission, une négligence ; elle consiste dans un résumé attentif de circonstances capitales, dont l’énonciation doit être à la fois brève et scrupuleuse. Or, ce résumé peut facilement pécher par une inexactitude ; et dès lors les droits les plus précieux se trouvent compromis. Ce danger n’est pas à craindre dans la transcription, qui consiste dans la copie littérale et matérielle de l’acte qu’on veut rendre public. La transcription résout de plus, de la manière la plus simple, une difficulté grave que fait surgir le système des inscriptions. Posons un exemple pour la faire mieux comprendre. » TROPLONG, M. Priviléges et Hypothèques.  5ᵉ éd. Tome I, Paris : Charles Hingray lib. 1854, p. XXXIX.

[8] TROPLONG. M. Privilèges et hypothéques. Commentaire de la loi sur la transcripcion. Paris: Charles Hingray, 1856, p. 146.

[9] Art. 8º, § 3º, da Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864. Note-se a reminiscência desta disposição no inc. VII do art. 178 da LRP.

[10] Art. 32 do Decreto 3.453/1865; art. 29 do Decreto 370/1890.

[11] CARVALHO. Afrânio. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 3ª ed., 1982, p. 22. GARCIA, Lysippo. Registros públicos e Registro de Immóveis. Rio de Janeiro: Casa Vallelle, 1929, p. 10.

[12] Pronunciamento de José Tomaz Nabuco de Araújo na sessão de 20/8/1856 na Câmara dos Deputados.

[13] MENDONÇA, José Furtado de. Direito Hypothecario do Brazil. Rio de Janeiro: A. A. da Cruz Coutinho, 1875, p. 41, n. 47.

[14] Op. cit. P. 42.

[15] PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das cousas. Rio de Janeiro: B.L. Garnier, 1877, v. II, p. 256, nota 9. Curiosamente, a Reforma da LRP (Lei 14.382/2022) reavivou a prática.

[16] Parágrafo 1° do art. 8° da Lei 1.237/1864. Mesma disposição encontramos na reforma republicana (Parágrafo 1° do art. 8° do Decreto 169-A/1890).

[17] Op. cit. loc. cit.

[18] LACERDA DE ALMEIDA. Francisco de Paula. Direito das cousas. Vol II. Rio de Janeiro: J. Ribeiro dos Santos, 1910, p. 334-5, § 184.

[19] Op. cit., loc. cit.

[20] MARQUES, Marques J. M. de. A Hypotheca – Doutrina, Processo e Legislação. 3ª ed. São Paulo: Acadêmica/Saraiva, 1933, p. 220, n. 125

[21] Op. cit. p. 189, n. 105.

[22] Sessão do dia 26.6.1855. Anaes do Parlamento Brazileiro. Camara dos Srs. Deputados. Sessão de 1855, t. II. Rio de Janeiro: Typographia de Hyppolito José Pinto & Cia., 1875, p.242-3.

[23] PEREIRA. Lafayette Rodrigues. Direito das cousas. Vol. I. Rio de Janeiro: B. L. Garnier, 1877, p.131, § 48, II, nota 1.

[24] Op. cit. p. 132, § 48, II, nota 2.

[25] Cfr. art. 8º, § 1º do Decreto 169-A, de 19 de janeiro de 1890. Art. 29 cc. art. 50, § 2º cc. art. 52 do Decreto 370, de 2 de maio de 1890. Art. 8º do Decreto 4.827, de 7 de fevereiro de 1924. Carvalho. Afrânio. Op. cit. p. 198. GARCIA, Lysippo. Registros Públicos e Registros de Imóveis. Rio de Janeiro: Casa Vallelle, 1929, p.14. Para os Registros Civis, cfr. art. 7º, § único, do Decreto 4.632, de 6.11.1923.

[26] GARCIA. Lysippo. O Registro de Imóveis – A Transcrição – Vol. I. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1922, p. 31.

[27] BARBOSA. Rui. Obras Completas. Parecer sobre a Redação do Código Civil. Vol. XXIX. Tomo I, Rio de Janeiro: Ministério da Educação e Saúde, 1949, p. 191.

[28] Code civil, article 2.150 Le conservateur fait mention, sur son registre, du contenu des bordereaux, et remet au requérant, tant le titre ou l’expédition du titre, que l’un des bordereaux, au pied duquel il certifie avoir fait l’inscription. Em tradução livre: Código Civil, artigo 2.150. O conservador faz menção, em seu registro, do conteúdo dos extratos e entrega ao requerente, tanto o título original ou a cópia autenticada do título, quanto um dos extratos, no qual ele certifica ter feito o registro.

[29] Depois de criticar as hesitações da comissão encarregada pelo Imperador para regulamentação da Lei Orçamentária, o Ministro e Secretário de Estado José Joaquim Fernandes Torres cravava no Relatório da Repartição dos Negócios da Justiça apresentado à Assembleia Geral Legislativa na 4ª sessão da 6ª legislatura em 1847: “Reclamo, pois, toda a solicitude do Corpo Legislativo acerca de uma matéria tão grave, esperando de sua sabedoria uma completa e conveniente reforma na Legislação sobre hipotecas”. As reformas tardariam mais de uma década. TORRES. José Joaquim Fernandes. Relatório. Rio de Janeiro: Typ. do Mercantil, 1847.

[30] PESSOA DE MELLO. Bellarmino Braziliense. Imperiaes Resoluções tomadas sobre consultas da Secção de Justiça do Conselho de Estado. Vol. I. Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1877, pp. 115 et seq.

[31] Idem, ibidem, nota 1, p. 191-192. 

[32] NERY; Fernando. Rui Barbosa e o Código Civil – ou o Código Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1931, p. 237.