d) – Atos de registro irregulares – falta de técnica registral

A análise cuidadosa da matrícula nº 1.863, entranhada à folha 5 do livro 2-AAAF (Doc. 10), demonstra total desconhecimento de rudimentos de técnica registrária. Vale a pena sumarizar os problemas que, ictu oculi, exsurgem:

• Num único ato de registro (R. 4) constituiram-se, imperfeitamente, dois direitos reais autônomos – doação com reserva de usufruto. Embora não se esclareça no ato de registro, supõem-se, pelo título da escritura tabelioa, que houve de fato a doação com reserva de usufruto, além da imposição de cláusulas restritivas de domínio sem a indicação de justa causa (art. 1.848 do C.C.). Aparentemente, pelo fato de ter ocorrido a dedução do direito real de usufruto (reserva de usufruto) não se lavrou expressamente o ato constitutivo do direito real limitado – como seria, aliás, de rigor (art. 1.227 do Código Civil).

• Dúvida acerca da fração ideal correspondente aos irmãos Ricardo e Maurício Barcelos Ruas.

• Descrição imperfeita do ato de registro que, por definição, se refere ao título causal, lavrado em tempo passado. Inteiramente descabida, portanto, a utilização da expressão “neste ato assistido”, gerando confusão no destinatário da publicidade registral.

• Registro de direitos de caráter pessoal – nomeação de administrador do condomínio e fixação de remuneração.

• Referência a locação, sem qualquer indício de existência de cláusula de vigência ou inscrição para exercício do direito de preferência.

• Atribuição exclusiva de direito sobre parte do imóvel adquirido em condomínio sem destaque e especialização (“parte onde fica a sede da Chácara…”).

• Referência, no corpo do registro, a direitos adquiridos pelos donatários em relação a outros imóveis, que não o da matrícula referida.

O mesmo problema se identifica na Matrícula 20.163.

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