O Registro Torrens foi adotado no Brasil com a edição do Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890, elaborado a partir de projeto assinado por Ruy Barbosa, Manoel F. de Campos Salles e Francisco Glicerio, em 31 de maio de 1890.¹

O próprio nome – Systema Torrens – está claramente a indicar as fontes imediatas que serviram de base para a legislação brasileira: o sistema criado por Sir Robert Richard Torrens²,  irlandês que foi servidor público, político e reformador da legislação sobre titulação de terras da Austrália Meridional.

Torrens expõe o sistema que seria imitado em várias partes do mundo no livro The South Australian System of Conveyancing by Registration of Title, de 1859.³

Embora se autoproclamasse autor do sistema que acabou levando o seu nome, a influência de outras personalidades políticas e jurídicas é claramente percebida na trajetória de formação e consolidação da lei.

Em 17 de outubro de 1856, o South Australian Register publica um esboço da lei que seria afinal consagrada. A partir daí, outros projetos foram apresentados culminando com o texto final, criado a partir da colaboração de muitos políticos e juristas.

Destacam-se Ulrich Hübbe, Richard Bullock Andrews, George Fife Angas, Anthony Forster, William Burford e, posteriormente, R. D. Hanson.

Sistema Torrens – influência germânica?

Ulrich Hübbe desempenhou um papel importante na concepção do Sistema Torrens.

Nascido em Hamburg em 1805, foi fazendeiro, professor, jornalista, intérprete (consta que dominava onze idiomas) e – o que nos interessa para estas digressões – foi notário e registrador em Hamburgo.

Esta experiência registral e notarial seria fundamental nas discussões levadas a efeito no Parlamento nos debates conduzidos por Sir Robert Torrens.

Em 1856, a imprensa discutia ativamente a necessidade de se conceber novos métodos de transferência e oneração de bens imóveis. Foi quando Hübbe defendeu a adoção do sistema utilizado na Alemanha e em outras cidades que compunham a Aliança HANSA.

Na verdade, a concepção do inovador Sistema Torrens era, afinal, uma nova leitura do velho e bom sistema registral hamburguês,  que despontava com as notas características que, tomadas de empréstimo, proporcionariam a estrutura do sistema australiano.

No período compreendido entre os anos de 1857 e 1858, as discussões no Parlamento seriam conduzidas por Sir Robert Torrens. Assistido por Hübbe de diversas maneiras, o Sistema ganhava corpo e consistência.

→ Sistema Torrens – conexão Hamburgo.

Systema Torrens no Brasil

Rui Barbosa, como ele próprio reconhecerá (1891 A, p. 295) foi um entusiasta do Sistema Torrens, por quem ficou “seduzido” pelas enormes vantagens econômicas que propiciaria.

Dirá que o Decreto de maio de 1890 “representa a mais adiantada fase das idéias contemporâneas quanto à propriedade territorial, o mais benfazejo de todos os regimes para o seu desenvolvimento e frutificação nas sociedades hodiernas”. (1891, p. 291).

Rui gizava uma linha nítida que vincava a tradição do direito romano-germânico e o direito costumeiro representado pela experiência de povos dos “novo e novíssimo” continentes e não hesitava em abeberar-se na experiência legislativa “experimental”:

Este método de subordinar a implantação das reformas à lei gradativa da experiência, quase desconhecido na Europa, é, pelo contrário, divulgadíssimo na Austrália, nos Estados Unidos, no Canadá, nos provos, em suma, do novo e do novíssimo continente. (1891, p. 295).

Rui atacou violentamente a tradição formulária do Direito brasileiro. Repugnava-lhe o ranço representado pelas praxes cartoriais e forenses que, na sua opinião, oneravam o crédito imobiliário pela barreira formal imposta pelo sistema da notarização das transações imobiliárias.

Verdadeiro arauto da modernidade, buscando inserir o país na onda da Revolução industrial, dirá que a “andaimaria do velho formalismo romano” haveria de desabar aos golpes das reformas por ele propugnadas e firmemente implementadas.

Buscando trazer para o âmbito das relações jurídicas sobre bens imóveis a mobilidade emprestada aos bens móveis pela legislação securitária tentava “tornar a transferência da terra tão simples como a do papel bancário, e o título do possuidor tão firme, tão isento de riscos e tropeços, quanto o do acionista de um estabelecimento de crédito às ações de que é senhor”. (op. cit. p. 296).

O Sistema Torrens buscava substituir o registro dos contratos pelo de títulos de propriedade. Neste Registro se lhes abriria uma conta corrente, transformando o ato de aquisição imobiliária num verdadeiro título de crédito, transferível por endosso.

Fazendo eco à apologia do sistema, registra:

Por esse sistema se estendem à propriedade territorial as vantagens preciosas da riqueza mobiliária; pois, além de fundar essa instituição uma publicidade perfeita dos imóveis, facilita a circulação da propriedade estável por meios simples, expeditos e baratos, dando ao ato de aquisição dos imóveis o caráter de verdadeiro título de crédito, transferível por endosso. (op. cit. p. 295).

Rui Barbosa propugnava, em suma, a “publicidade perfeita e a mobilização completa da propriedade territorial” (op. cit. p. 293).

Função econômica da propriedade

Rui Barbosa dirá que as boas novas vêm do novo mundo. As instituições de publicidade vigentes na Europa – dirá ele – já não respondem às necessidades modernas, próprias de um mundo em profundas mudanças. Lançando mão do contraste, dirá que as preocupações formalísticas dos jurisconsultos deverão ceder passo à nova função econômica da propriedade imobiliária:

função nova, que a transforma, que a multiplica, que a democratiza, abrindo-lhe vastos horizontes, alargando-lhe a esfera dos benefícios, pondo-a em contato direito e contínuo com a evolução acelerada e incessante das sociedades modernas (op. cit. p. 292).

Dirá que a hipoteca foi a porta que se abriu para a mobilização da propriedade imobiliária transformando-se em instrumento de crédito. E continua:

mas esse grande progresso na evolução econômica da propriedade territorial, transmitido pelo direito romano a todas as legislações modernas, necessitava, para se conservar nos seus elementos jurídicos essenciais, de transformações, que só recebeu na segunda metade do século dezenove, quando, graças à ação dos economistas, se inaugurou nas leis francesas e belgas a especialização, a publicidade e a transcrição. (op.cit. p. 293).

O début da matrícula

A expressão matrícula ocorre na legislação brasileira no bojo das reformas barbosianas.

A primeira ocorrência da expressão se dá no Decreto 451-B de 31 de maio de 1890, que em seu artigo 10º rezava:

Art. 10. Terá o official um registro, em livros de talão, denominado – matriz -, no qual fará as matriculas, com declaração de todas as clausulas dos actos, que gravarem os immoveis, lavrando assento especial para cada immovel.

Estava criado o Livro Matriz e com ele se inaugurava no país o fólio real com todas as suas notas características – uma das quais é a concentração publicitária de todos os atos ou fatos jurídicos com transcedência jurídico-real e a consagração do princípio da unitariedade da matrícula – um imóvel, uma matrícula.

Dirá Rui Barbosa que o Livro Matriz se constitui no grande livro da propriedade territorial (op. cit, p. 304) e será um índice do “estado civil da propriedade imobiliária”, na expressão trasladada de um autor italiano e por ele apropriada.

A cadeia filiatória nos condena

Discorrendo sobre as sobejas vantagens do sistema, Sir Robert Torrens, secundado pelo nosso Rui Barbosa, dirá que os grandes entraves para a circulação dos ativos representados pelo patrimônio imobiliário reside nas características do sistema de registro de títulos e na consecutividade da cadeia filiatória, que, não purgada, representa sempre a possibilidade de ocorrência de um fato de risco inadvertido.

A sucessividade é um entrave para a mobilização do crédito imobiliário. Diz Torrens, na tradução de Rui Barbosa:

Este regime [refere-se ao regime românico-germânio de transmissão imobiliária] pela sua falibilidade, pelo seu custo, pela sua lentidão, pela sua complexidade, pelos embaraços que o obstruem, não corresponde às exigências de uma época essencialmente comercial, como a nossa, e deprecia gravemente o valor natural do solo. Ora, todas essas inconveniências têm sua origem comum no caráter retrospectivo, ou dependente, dos títulos de domínio, no regime em vigor.

E remata, consagrando uma expressão que fez fortuna no âmbito da segurança digital – uma corrente não é mais forte que o mais frágil de seus elos:

These evil conditions have a common origin in the retrospective or dependent character of titles under the existing system. Such a chain is no stronger than its weakest link. Each fresh transaction induces a fresh element of uncertainty. On each such occasion the ancestral parchments must be examined, and an abstract of the dealings during the preceding forty years prepared for that purpose. Hence the DELAY. This work, from its peculiar intricacy, can only be entrusted to gentlemen especially and at great expense educated for the work. Hence the COSTLINESS. (TORRENS. Robert. An essay on the transfer of land by registration under the duplicate method operative in British Colonies. London: Cassell, Petter, Galpin & Co., s.d., p. 17).

Cadastro e Registro

O grande mito da limitação dos efeitos do Registro brasileiro sempre assentou-se na falsidade histórica de que antes da instituição do Registro, deveríamos ter um perfeito cadastro físico, com o qual se estabelecesse uma perfeita coordenação, a exemplo do sistema tudesco.

A crítica a esta visão, ainda recorrente, de que o cadastro, de per si, poderia suprir o registro de direitos, será feita por Rui Barbosa, para quem a organização cadastral, “estabelecida exclusivamente com intuitos fiscais, não cria a prova certa do domínio”. (op. cit. p. 294). E segue, sempre baseado em Torrens, refutando a tese de que a instituição do Sistema Torrens na Austrália estaria condicionada, como nesta plagas se sustentou, à perfectibilidade dos levantamentos cadastrais:

Mas a verdade é que essas medições [refere-se às demarcações oficiais], na Austrália, são extremamente incorretas, e, longe de aproveitarem como preliminar à execução da Lei Torrens, constituíram, pelo contrário, o mais sério embaraço às operações efetuadas sob o seu regime. (op. cit. p. 310)

O ideal de economistas e juristas, diz ele, seria consumado com um registro público onde fosse fácil e expedita a demonstração da propriedade, bem como a investigação dos direitos reais limitados e de garantia incidentes sobre o imóvel, reunindo num só os vários institutos de publicidade existentes, “a saber: cadastro, registro, hipoteca e transcrições”. (op. loc. cit. p. 291).

Enfim, mais tarde, como já tive ocasião de assinalar, a conjugação do cadastro com o Registro Imobiliário seria novamente intentada por Afrânio de Carvalho, que assim se manifestou em seu festejado livro:

“houve em 1947 uma tentativa de reforma do Registro de Imóveis, mediante a instituição do livro fundiário e do cadastro, mas, inserida em capítulo de Lei Agrária, malogrou, porque não teve andamento no Congresso Nacional o projeto oficial, de minha autoria, para ali remetido pelo Presidente Eurico Gaspar Dutra em 1948 (Diário Oficial de 15 de janeiro de 1948). Conquanto ao editar-se e pôr-se em prática o Código Civil o cadastro fosse considerado inexeqüível no Brasil, em 1948 deixara de sê-lo graças ao aparecimento da aerofotografia para substituir os meios convencionais, motivo pelo qual o projeto logrou, nessa parte, pleno apoio do Conselho Nacional de Geografia, onde, no decorrer de uma conferência, lhe fiz a justificativa”. (CARVALHO. Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 10 esp. nota 9). Para visualizar em facsímile, acesse Projeto de Lei Agrária de 1948.

Guerra aos notários

Com mais de 100 anos de antecedência, o nosso estadista se adiantou a Hernandez De Soto na crítica ácida que endereçou aos notários. Aliás, não só aos notários, como a toda estrutura judiciária que, em nosso sistema, está encarregada da eficácia dos atos e negócios jurídicos – especialmente quando pairem dúvidas a respeito da higidez da cadeia dominial.

A fúria barbosiana se instalou com a resistência do tabeliado fluminense a propósito da regulamentação do Sistema Torrens pelo Decreto 1.155 de 10 de dezembro de 1890. Os notários se alevantaram contra as iniciativas do governo republicano publicando representação endereçada ao generalíssimo Deodoro da Fonseca a 6 de janeiro de 1891 [?].

Rui Barbosa responderia de maneira articulada citando farta doutrina, recolhendo da experiência alienígena os elementos para refutar as críticas assacadas contra o referido decreto de 1890.

Diz, com fina ironia, que o escândalo suscitado entre os notários é serôdio, “pois, que só oito meses depois dessem fé do atentado às vítimas de uma espoliação, que se averba de tão monstruosa”. (Execução da Lei Torrens na Capital in Obras Completas de Rui Barbosa. Relatório do Ministro da Fazenda. Rio de Janeiro: Ministério da Educação e Saúde. Vol. XVIII, T. IV, 1891, p. 33).

Cita Torrens numa tradução bastante livre: “com os mesmos olhos de antipatia com que os cocheiros de mala-posta consideravam os rails e as locomotivas, hão de os notários fitar um sistema, que lhes reduziria os emolumentos de libras a shillings, e proporcionaria a todo indivíduo de educação ordinária os meios de celebrar a transferência de sua propriedade como qualquer transação comezinha”. (trad. de Rui Barbosa, op. cit. p. 34). Torrens assim se referiu ao problema:

As the old conveyancer, the stage-coachman along the turnpike road, regarded the locomotive and the rail, so must the legal conveyancer regard a system which would cut down his emoluments from pounds to shillings, and enable every man of ordinary education to transact his own transfers and other ordinary business. (TORRENS. Robert. An essay on the transfer of land by registration under the duplicate method operative in British Colonies. London: Cassell, Petter, Galpin & Co., s.d., p. 44).

Por divisar um admirável mundo novo, livre da larga tradição do direito romano – que lhe parecia obstaculizar o pleno desenvolvimento econômico e social – propunha, entre nós, que o Sistema Torrens estivesse a cargo dos Oficiais de Registro Hipotecário, conforme preceituava o art. 2º do Decreto 451 B de 31 de maio de 1890:

Art. 2º a execução dos actos previstos por este decreto é confiada ao official do Registro Geral das Hypothecas, sob a direcção do juiz de direito a quem este serviço se achar submettido.

E assim justificava a opção:

Mui de indústria, nos países onde se tem realizado seriamente a aplicação da Lei de Torrens, se lhe eliminam cuidadosamente do organismo os pontos de relação com o notariado, vedando-se toda entrada a este nesse domínio novo, que os nossos tabeliães pretendem reivindicar aqui como propriedade sua (op. cit. p. 42).

Voltando ao notariado fluminense, fulmina:

O tabelionato fluminense, pelo contrário, quereria que assentássemos o edifício desta reforma sobre os direitos seculares do funcionalismo forense as suas preocupações, o seu ramerrão, a sua papelada opressiva, supérflua e odiosa. É como se se tratasse de uma velha aquisição sua, fundada em títulos imemoriais, que os decretos orgânicos do Regime Torrens entre nós lhe quisessem arrancar, esbulhando-o de posse antiga e incontestada.

Procedem e discorrem, como se a lei Torrens fosse instituída a benefício dos notários, quando foi criada a benefício da propriedade; e querem-na converter em prolongamento dos cartórios, quando há entre estes e ela um abismo de divergência e heterogeneidade. Há nessa pretensão um excesso de simpleza, que passa dos limites naturais. O serviço da lei Torrens não é forense, mas administrativo.  (op. cit. p. 43).

Não fazia mais do repercutir as noções expressadas pelos reformadores australianos.

Embora teoricamente sustentasse que o serviço do Sistema Torrens devesse ser eminentemente administrativo, realizado longe das barras forenses, arredado da pena tabelioa, o seu regulamento, contudo, entregaria o mister a um oficial do Registro Hipotecário, sob a supervisão de um juiz de direito. Porque?

Rui Barbosa nos dirá que se tratou de uma tansação, reconhecidamente um desvio dos moldes tradicionais propostos alhures. E assim fará, consciente, certo de que não deveria sobrecarregar o orçamento com a instituição de novas repartições públicas e assim “aumentar o exército dos serventuários da administração” (op. cit. p. 43).

O aspecto mais importante que o levou a conceder o registro aos oficiais do Registro Hipotecário foi a extensão territorial do país, já que a centralilzação dos serviços, aqui, não seria facilmente alcançada, por notórias deficiências de comunicação. Dira que no brasil, a centralização seria inexiquível, com um desembolso elevadíssimo, sobrecarregando o Tesouro.

Para fugir a todos estes inconvenientes, diz ele

“não hesitamos em pactuar com o de cometer as funções do registro Torrens aos oficiais do de hipoteca. Foi, pois, um desvio do regime, que, longe de conferir ao notariado o jus de disputar o monopólio dessas funções, assegura, pelo contrário, ao governo, o direito de dar-lhes a sua natural incidência administrativa, consultando melhor os interesses do sistema. (op. cit. p. 44).

A vigência do Decreto de 1890

Muito se debateu a sobrevivência do Sistema Torrens no Direito brasileiro.

Sobrevindo a Constituição de 1891, entenderam alguns juristas que o diploma era inconstitucional e o STF chegou mesmo a acolher esta interpretação (acórdão de 3.8.1895).

Clóvis entendia que o sistema estaria revogado pelo advento do código de 1916  (Código Civil Comentado, III, 58).

Porém, a Lei Orçamentária de 1917 (Lei 3.446, de 31 de dezembro de 1917), acabaria por declarar o Sistema Torrens em vigor (art. 1°, 90):

“Fundo de garantia do registro Torrens: importancia das porcentagens e multas a que se referem os arts. 60 e 61 do decreto n. 451 B, de 31 de maio de 1890, que está e continúa em vigor”.

Já o Código de Processo Civil de 1939 limitou o âmbito de incidência do Decreto de 1890 e somente acolheu no seio do Sistema Torrens os imóveis rurais.

O Código de Processo Civil de 1973, no art. 1.218, dispôs:

Art. 1.218. Continuam em vigor até serem incorporados nas leis especiais os procedimentos regulados pelo Decreto-lei no 1.608, de 18 de setembro de 1939, concernentes:

IV – ao Registro Torrens (arts. 457 a 464);

Por fim, a vigente Lei de Registros Públicos o acolheu nos artigos 277-288.

O futuro do Sistema Torrens

A economicidade e a espontaneidade antevistas por Rui Barbosa não lograram transformar o sistema registral brasileiro, que é um sistema misto, de cariz romano, de registro de títulos, em verdadeiros de registro de direitos.

Seria muito interessante descobrir as razões pelas quais o Sistema Torrens não se desenvolveu entre nós.

A “legislação experimental” não gozou entre nós do mesmo prestígio que naturalmente gozava nos países do common law e a força da tradição acabou pesando sobre a modelagem do sistema registral pátrio, de marcada influência romana.

De qualquer modo, as conclusões hauridas pelo notável estadista brasileiro talvez sirvam de arrimo para uma nova abordagem, já que, a partir de Lafayette, consideramos perfeitamente estabelecido que o registro se serve de títulos, em sentido material, causa imediata da mutação jurídica representada pelo registro (tradição solene).

Calha perseguir os passos da Águia de Haia para iluminar as razões que animaram o advento do Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890, e sua projeção na legislação posterior. (SJ).

Legislação

• – Decreto 451-B de 31 de maio de 1890.
• – Decreto 955-A de 5 de novembro de 1890. Promulga o regulamento para execução do Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890, que estabeleceu o registro e transmissão de imóveis pelo Sistema Torrens. Consulte aqui o  – Decreto 955-A de 5 de novembro de 1890 em sua publicação oficial com os modelos de livros.
• –Decreto 1.155 de 10 de dezembro de 1890. Concessão de autorização a particulares (Barão de Paranapiacaba e Barão de Souza Lima) para organizarem uma sociedade anônima sob a denominação de “Registro Torrens Urbano”.
• – Decreto 1.232-B de 30 de dezembro de 1890. Concede permissão a Domingos Theodoro de Azevedo Junior e outros, ‘afim de transferirem á Companhia Brazileira Torrens a concessão que obtiveram para organizarem a sociedade anonyma «Registro Torrens Urbano»’.
•  – Lei 3.446, de 31 de dezembro de 1917. Lei Orçamentária de 1917.
• – Decreto-Lei 1.608, de 18 de setembro de 1939. – CPC de 1939 (arts. 457 e ss.).
• – Lei 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – CPC (art. 1. 218, IV).
• – Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. (arts. 277 a 288).
• – Provimento CGJRS 26-1988. Parecer do Dr. Armínio José Abreu Lima da Rosa, juiz corregedor, datado de 15.7.1988 e Provimento CGJRS 26/1988, baixado pelo Corregedor-Geral de Justiça do Rio Grande do Sul, regulando o processo de registro Torrens.

Notas

¹ Cfr. Projeto – Lei Torrens, texto que apresenta a justificativa do projeto que deu origem à legislação, assinado por Ruy Barbosa, Manoel F. de Campos Salles e Francisco Glicerio, acompanhado do decreto de regulamentação, publicação sem página de rosto. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, [1890?], 49p.

² As biografias das personalidades aqui citadas podem ser consultadas no Australian Dictionary of Biography Online, no endereço: http://adbonline.anu.edu.au/adbonline.htm

³ – The South Australian System of Conveyancing by Registration of Title. TORRENS, Robert R. Adelaide: Register and Observer General Printing Offices. 1859.

Addenda

– BARBOSA. Rui. Lei Torrens. In Obras Completas de Rui Barbosa. Relatório do Ministro da Fazenda. Rio de Janeiro: Ministério da Educação e Saúde. Vol. XVIII, T. II, 1891, p. 291 et. seq. Consulte também a Projeto – Lei Torrens que compreende a justificação, firmada por Rui Barbosa, Manoel F. de Campos Salles e Francisco Glicério, acopanhada dos decretos barbosianos.

– BARBOSA, Ruy. Relatório do Ministro da Fazenda – Ruy Barbosa.  Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1891, excerto.

– BARBOSA. Ruy.  Execução da Lei Torrens na Capital. In Obras Completas de Rui Barbosa. Relatório do Ministro da Fazenda. Rio de Janeiro: Ministério da Educação e Saúde. Vol. XVIII, T. IV, 1891, p. 19 et. seq.

– MAXWELL. W. E. Straits Settlements – present and future land systems. Rangoon: Government Press. 1883, 34p.

– Real Property or Torrens Title Act 1858. Versão facsimilar. Cfr. diretamente no site National Archives of Australia.