b) – Matrículas – erros técnicos

Examinados, por amostragem, registros lavrados no Livro de Registro Geral 2-AAAE , aberto em 4 de Agosto de 2008, com o último ato praticado na matrícula 25.793, em 10.2.2009, e o Livro de Registro Geral 2 AAAF, aberto em 26 de fevereiro de 2009 e ainda em uso quando da inspeção, foram encontrados erros técnicos e vários casos de afronta a princípios básicos que norteiam o Direito Registral Imobiliário – especialmente princípios de continuidade, de especialidade e de disponibilidade.

Os problemas técnicos encontradiços são os listados abaixo, estando os mesmos lastreados nos documentos indicados que passam a fazer parte integrante deste relatório:

b.1) – Especialidade. Inovação descritiva pelos títulos

As descrições dos imóveis encontradas nas aberturas de matrículas, repetem a descrição que se acha nos títulos que lhes deram origem, sem qualquer lastro registral anterior ou, ainda, sem qualquer controle de disponibilidade qualitativa e/ou quantitativa.

Possivelmente, o fenômeno ocorra em virtude do fato de que boa parte dos referidos títulos terem sido expedidos pelo Poder Público (Federal, Estadual e Municipal) através de seus órgãos INCRA, ITERPA e PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ALTAMIRA.

Examinado o caso concreto da Matrícula 25.951 (Doc. 3), percebem-se algumas inconsistências que poderiam ser esclarecidas com a solicitação de todos os documentos que deram suporte ao dito registro:

• Inovação descritiva? Matrícula 25.951, descerrada em 6 de julho de 2009, com base em título de domínio expedido pelo INCRA (n. PA023800000007) que aparentemente inova a descrição do imóvel com base no título expedido pela autarquia federal.

• Nova matrícula? O registro anterior se liga à matrícula 23.073 (Livro 2-AAT, p. 224) do mesmo Registro de Altamira.

• Parcelamento rural? O título e os documentos apendiculares indicam a existência de parcelamento rural – indicação de lote (142), gleba (Ituna), no projeto de assentamento (Assentamento Itapuama).

• Reserva legal. Acha-se averbada a reserva legal obrigatória. O ato foi procedido com base em “cópias xerografadas anexas”, que não foram apresentadas pelo responsável quando solicitadas. A indicação do fundamento legal está equivocado.

b.2) – Reserva legal – especialidade

A reserva legal, averbada sob número 1 na referida matrícula 25.951, não esta devidamente especializada. Incidindo sobre 80% da área total do imóvel (art. 16, I, da Lei 4.771, de 1964 c.c. art. 16, § 8º),a área não está identificada na matrícula.

Sobre a necessidade da especialização da área gravada, a doutrina parece se inclinar sobre a sua necessidade (por todos, MELO. Marcelo Augusto Santana de. A Reserva Legal e o Registro de Imóveis: aspectos práticos), embora se reconheça certa dificuldade em determinar claramente a sua localização no todo. Por esta razão, as resoluções dos órgãos ambientais têm exigido o georreferenciamento desta áreas afetadas, como modo mais seguro e preciso de identificá-las e especializá-las.

De qualquer maneira, ao menos uma planta e memorial descritivo, expedidos pela autoridade ambiental competente, deveria ser mantido em Cartório para auxiliar a identificação e localização da área no imóvel, já que, aparentemente, a propriedade ficaria isenta do georreferenciamento da reserva legal exigido pela Instrução Normativa 93, de 3 de março de 2006, editada pelo Ibama (DOU de 6.3.2006) e Resolução CONAMA 379, de19 de outubro de 2006.

b.3) – Abertura da matrícula – requisitos – nome do proprietário

Verificou-se que no descerramento das matrículas é regra não se mencionar o nome do proprietário, conforme prevê e exige claramente o art. 176, § 1º, II, 4, da Lei 6.015/1973. Para fins de se identificar claramente a cadeia filiatória (princípio de continuidade) a lei exige que na abertura da matrícula se indique o nome do proprietário, além do registro anterior e outros requisitos previstos na lei.

Nos exemplos colhidos na inspeção, verifica-se que se indica, sempre, o nome daquele que adquire pelo registro n. 1. Exemplos: Matrícula 25.687, Matrícula 25.607, Matrícula 25.641, todas de Altamira. (Doc. 4, em papel).

b.4) – Terminologia técnica inadequada

Nas matrículas 25.794, 25.803, 25.762 e 25.727, do Registro de Altamira, encontramos a reiteração de expressões técnicas inadequadas – como “imóvel encravado”, qualificando o lote pertencente a parcelamento do solo urbano. (Doc. 5).

Imóvel encravado, nos termos do art. 559 do Código Civil de 1916, é aquele que não tem saída pela via pública, fonte ou porto.

A qualificação jurídica do lote, como apontada nos casos das referidas matrículas, é inadequada e deve ser evitada, sob pena de gerar confusão e falta de precisão na publicidade registral.

b.5) – Averbação de construção – a essencialidade do acessório

Nas averbações de construção procedidas nas matrículas 25.644, 25.822, 25.813, 25.795, por exemplo, verifica-se a ocorrência de inúmeros dados e informações que são dispensáveis.

Além disso, a praxe do Serviço Registral de Altamira parece ser desdobrar o ato em 2 averbações – uma para constar a Licença de Construção e outra noticiando a expedição de Carta de Habite-se, ato desnecessário e oneroso para as partes. (Doc. 6, matrícula supra referidas).

Os dados que se acham dispersos no confuso ato de averbação, acham-se nos títulos que serviram de base para a prática do ato, devendo, tais títulos e documentos acessórios – requerimentos, licenças urbanísticas, certidões negativas etc. – permanecer na Serventia, em seu arquivo (art. 194 da LRP).

A publicidade registral fica comprometida com o acúmulo de dados que não agregam valor informativo relevante, tornando custosa a interpertação da matrícula e a apuração da situação jurídica do imóvel.

b.6) – Alienação fiduciária

Nos casos de alienação fiduciária, o ato é desmembrado em dois – ato de Registro, com a descrição das características do contrato e outro de averbação, para constar a forma de pagamento e dados que já constam do ato anterior. Exemplos: Matrículas 25.806, 25.811 e 19.67 – (doc. 8, em papel).

Uma vez mais a clareza e transparência do registro se vê prejudicada, confundindo e onerando o usuário com um ato de averbação sobressalente e desnecessário.

b.7) – Recomendações

1. As inovações descritivas (e abertura de novas matrículas) devem ser feitas com base em título hábil: retificação de registro (judicial ou extrajudicial – art. 213 e ss. da LRP), parcelamentos do solo urbano ou rural (Lei 6.766/1979, art. 20, § único e Dec.-Lei 58/1937, art. 1°, II. Fundamento legal: art. 225, § 2° c.c. art. 228 da Lei 6.015/1973. Somente se descerram matrículas com a descrição hauridas do próprio título nos casos de usucapião (art. 226 da LRP) e nos demais títulos de extração judicial, como expropriação, demarcatórias, divisões etc.

2. As reservas legais e ônus decorrentes de limitações ou restrições administrativas ou legais devem ser especializadas (art. 225 da LRP).

3. Nos termos do art. 176, § 1º, II, 4, da Lei 6.015/1973, é requisito da matrícula a indicação do nome do proprietário, para que se identifique claramente a cadeia filiatória (princípio de continuidade).

4. Nas descrições de lotes oriundos de parcelamentos urbanos ou rurais não é adequada a qualificação de “imóvel encravado”.

5. As averbações devem noticiar os dados essenciais do ato – numeração predial, logradouro público, destinação e número da CND – Certidão Negativa de Débito do INSS (ou declaração de dispensa). Os títulos que serviram de base para a prática do ato – requerimentos, licenças urbanísticas, certidões negativas etc. – devem permanecer na Serventia, em seu arquivo (art. 194 da LRP).

6. Para os casos de contratos de alienação fiduciária, os elementos essenciais do contrato (art. 24 da Lei 9.514, de 1997), como valor do principal da dívida, prazo e condições do crédito, taxa de juros, encargos incidentes etc. devem constar, por extrato, no ato do registro, sendo irregular a prática de ato de averbação para discriminação de dados contratuais.

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